Podejście koszt: istota i główne cechy

Główną metodą określania wartości rynkowej nieruchomości, maszyn i urządzeń jest podejście koszt, który jest oparty na zasadzie substytucji. Według niego, osoba płacenia wygórowanych cen dla obiektu, jeśli jest ona wyższa niż to, co można płacić za to samo tak samo użyteczność i jakość.

Kiedy jest ocena nieruchomości, uwzględniać podejścia, które pozwalają najdokładniej odzwierciedlić jego wartość. Jest to kosztowne, jest najważniejszy. Zrozumiałe jest, że wartość obiektu w tym przypadku składa się z ceny rynkowej gruntu oraz koszty, które są wymagane do odtworzenia, na przykład, struktura w jego obecnej formie.

Koszt podejście do oceny nieruchomości odbywa się w kilku etapach:

1. Ustal cenę gruntów, które stanowią większość jego właściwego użytkowania.

2. Obliczyć ilość przeznaczoną na budowę podobnego obiektu.

3. Określić ilość dochodów uzyskanych przez przedsiębiorcę.

4. odejmowane amortyzację fizyczny, funkcjonalny i zewnętrznych.

5. Held ostatecznego obliczenia wartości gruntów i budowę budynku, który należy wziąć pod uwagę regulację zużycia.

Podejście koszt tymczasem ma wady w użyciu. Główną z nich jest to, że trzeba poświęcić dużo czasu, aby określić dokładną wartość budynku. Tak więc, gdy odzyskiwanie odbywa się w starym budynku, aby dokładnie określić koszty jej ponownego ustanowienia i rzekome pogorszenie jest prawie niemożliwe. W odniesieniu do standardowych budynków, to podejście jest najlepsze w ich ocenie, ponieważ jest bardzo łatwy w użyciu. W niektórych sytuacjach jest to jedyna opcja, na przykład, w ocenie budynków specjalnego przeznaczenia (szkoły, stacje kolejowe, elektrownie) lub wartość ubezpieczeniową.

Podejście koszt jest często stosowany, gdy przeprowadzono ocenę trwałych, budowę lub analizy najbardziej efektywnego wykorzystania gruntów.

W odniesieniu do rozliczenia kosztów budowy, są przeprowadzane przy użyciu czterech podstawowych metod: indeks, jednostka porównawcza, rozkładając na części składowe i badania ilościowego.

Tak, ostatni przegląd jest do sporządzania oszacowań kosztów bezpośrednich , które mają zastosowanie do wszystkich rodzajów prac, materiałów, mechanizacji, narzędzi i tak dalej. Koszty te dodaje się również do zysków i inwestorskiego nad głową. Metoda ta jest uważana za najbardziej dokładne, ale również najbardziej czasochłonne w użyciu, ponieważ wymaga wiedzy o rzeczoznawca w dziedzinie budowy i przygotowania szacunków.

Podejście koszt korzysta również sposób uszkodzi do jego składników wyceny nieruchomości, która jest nieco podobna do ilościowy, ale to nie jest tak czasochłonne. Fakt, że nie korzysta z indywidualnych i zbiorczych ceny wszystkich elementów.

Jeśli chodzi o metodzie porównawczej urządzenia, jego zastosowanie jest uzasadnione dla porównań typu. Tak więc, w celu oceny obiektu, wybierz go z podobnej technologii i wydajności. Wybór odbywa się przez wyspecjalizowane katalogów. Metoda jest najprostszym i dlatego ma bardzo szerokie zastosowanie.

Metoda indeksu jest to, że wartość bilansowa jest mnożona przez konkretnych wskaźników, które zostały zatwierdzone przez normy państwowe. Uważa się, że taka metoda ma najniższy stopień dokładności.

Podejście koszt może być wykorzystane do oceny każdej nieruchomości, ale niekoniecznie jego stosowanie jest uzasadnione. Fakt, że przedmioty mają być spłacone, używany jest bardzo rzadko, ale jego zastosowanie w ocenie wbudowanej przestrzeni jest po prostu błędne.