530 Shares 8740 views

Podejście dochód do oceny nieruchomości i biznesu. Zastosowanie podejścia dochodowego

Podejście dochód jest cała kombinacja metod oceny wartości nieruchomości, własność organizacji samej firmy, w których koszt ustalane jest przez konwersję korzyści ekonomicznych, które są przewidywane w przyszłości. Teoretyczne podstawy tego podejścia jest całkiem przekonująca. Wartość inwestycji to wartość przyszłych korzyści w tej chwili, które są zdyskontowane w stopie zwrotu, który jest odzwierciedleniem ryzykownych inwestycji.


Jest to rozsądne i nadaje się do dowolnego wykorzystywane w produkcji i sprzedaży nieruchomości obiektu istniejących przedsiębiorstw, jak również jego działalności przewidzianej generować dodatnie stopy zwrotu. Wielkość ryzyka związanego z inwestycjami w branży świadczy o szacowanej stopy dyskontowej. W roli, która pod względem gospodarczym, teraz stoi stopę zwrotu wymaganą przez inwestorów od kapitału zainwestowanego w porównywalnym poziomie obiektów inwestycyjnych ryzyko, czy to jest stopa zwrotu z inwestycji alternatywnych o porównywalnym ryzyku w czasie oceny.

funkcje

Zastosowanie podejścia dochodowego w praktyce jest dość trudne zadanie, ponieważ jest to niezbędne do oceny każdy ważny wyznacznik kosztu – stopy zwrotu i zysku. Przy ocenie firm korzystających z tych technik, trzeba mieć pewność, aby przeprowadzić dokładną analizę wszystkich kluczowych elementów, w tym koszty obrotów firmy, które mają bezpośredni wpływ na zyski, koszty i ryzyko, które są tworzone przez każdego członka.

Podejście dochód do wyceny działalności gospodarczej służy dość często. Na przykład w przypadku przejęcia lub fuzji, to ta metoda jest stosowana znacznie częściej od kosztów lub rynku. kapitał przywiązanie nabywca jest teraz z oczekiwaniem, że przepływy środków pieniężnych netto do otrzymania w przyszłości, które nie mogą być uznane za gwarantowane, ponieważ są one charakteryzują się pewnymi zagrożeniami. Podejście dochód do oceny tych kluczowych czynników determinujących wartość tym, że dla stosowania podejścia rynkowego wymaga zazwyczaj stosunek cena-zysk lub inne podobne wielokrotności dochód dla okresu retrospektywnym, bez brania pod uwagę przyszłość.

Dla mnożników rynkowych charakterystycznych cech, takich jak niepewność i niepowodzenia, aby zapewnić taką samą opiekę, którą można osiągnąć pod warunkiem zastosowania podejścia dochodowego prognozy przyszłych przychodów oraz stóp dyskontowych. Na przykład, stosunek „cena-zysk”, który jest używany przez rok, nie pozwala, aby odpowiednio odzwierciedlać oczekiwanych zmian w przyszłych latach. Prawidłowe stosowanie współczynników stanowi okazję do zademonstrowania ogólne preferencje inwestorów, często cytują dostawców lub źródeł branżowych.

wykorzystanie

Na potrzeby analizy i ochrony, a także informacje dotyczące budżetu spółki, która zmusza do wprowadzania zmian i rozwoju wpływu finansowego stworzonego planu, prognozy i podstawowych zdań. Podejście dochód z oceną działalności gospodarczej pozwala na pomiar wszystkich założeń, które odnoszą się do tego, czy istnieją pewne korzyści z absorpcji w wyniku wzrostu przychodów, obniżenie kosztów, usprawnienie procesów lub zmniejszenia kosztów small-caps. Dzięki takiemu podejściu możliwe jest mierzenie i omówić wszystko. Ponadto, może być wykorzystane do określenia czasu wystąpienia oczekiwanych korzyści, a także wykazać się proces redukcji kosztów przedsiębiorstwa, do tego stopnia, że jak tam jest ruch korzyści w bardziej odległej przyszłości.

Korzystanie z podejścia dochodowego zapewnia zarówno dla kupujących jak i sprzedających możliwość określenia wartości rynkowej przedsiębiorstwa, jak również jego wartość inwestycji dla jednego lub większej liczby odbiorców strategicznych. Jeśli wyświetlana jest ta różnica na tyle wyraźnie, kupujący i sprzedający mogą łatwo zidentyfikować korzyści z synergii i podjęcia rozwiązań informacyjnych.

Podczas korzystania z podejścia dochodowego do wyceny działalności gospodarczej, należy pamiętać, że obliczony koszt składa się koszt wszystkich nieruchomości, który jest używany w trakcie bezpośredniego działania. W ramach tego podejścia, istnieje kilka metod szacowania, są najbardziej interesujące. W szczególności, te metody są stosowane podejście dochód: kapitalizację oraz zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Można zobaczyć je w sposób bardziej szczegółowy.

metody

Stosując metodę kapitalizacji przepływów pieniężnych jest wykrywany łączna wartość przedsiębiorstwa, w zależności od przepływów generowanych przez potencjał własności przedsiębiorstwa. Przepływy pieniężne firma lub przedsiębiorstwo jako całość – jest różnica między wszystkich wpływów i wypływów środków w okresie rozliczeniowym. Zazwyczaj wykorzystywane do obliczania okresu jednego roku. Technika ta jest konwersja poziomu reprezentatywnego oczekiwanego przepływu pieniędzy w obecnej wartości, dzieląc całą kwotę przepływu dla stopy kapitalizacji przyjęte. W tym przypadku, odpowiedni strumień przychodów, z pewnymi korektami.

W użyciu konwencjonalnej metody wykorzystywane do obliczania przepływów pieniężnych oprócz zysk (obliczonym VAT) wydatki bezgotówkowych, w celu określenia wartości bezwzględnej strumienia pieniężnych może być aktywowana. Metoda ta może być uważane za bardziej uproszczona w porównaniu z kalkulacji wolnych przepływów pieniężnych, które są rejestrowane jako dodatek wymaga inwestycji kapitałowych oraz konieczność uzupełnienia kapitału, jest do uzgodnienia.

Zdyskontowanie przepływów pieniężnych

Metoda ta jest oparta tylko na zasadzie oczekiwanych przepływów pieniężnych, które są generowane przez samo przedsiębiorstwo. Charakterystyczna różnica między nim polega na tym, że koszt wymagany do obliczania punktacji określającej poziom przepływów pieniężnych przedstawiciel. Ta metoda w krajach rozwiniętych był najbardziej powszechnie stosowane ze względu na fakt, że może on być stosowany w celu uwzględnienia wszystkich potencjalnych klientów. Przepływy środków pieniężnych jest na ogół równa sumie dochodów netto i amortyzacji, pod warunkiem wzmocnienia odejmowania kapitału obrotowego i inwestycyjnych inwestycji netto.

Poniższe warunki stosowania metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych:

  • nie ma powodu, aby sądzić, że przyszłe przepływy pieniężne będą różne poziomy prądu, czyli mówimy o rozwoju przedsiębiorstwa;
  • istnieje możliwość miarodajnej oceny przyszłych przepływów pieniężnych z wykorzystaniem przedsiębiorstwa lub nieruchomości komercyjnych;
  • Celem jest stworzenie całkowitego lub częściowego etapu;
  • Przedsiębiorstwo jest głównym mixed-use wartości handlowej.

Podejście dochód do wyceny nieruchomości przez metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest najlepszy, ale jego zastosowanie jest bardzo pracochłonne. Istnieją szacunki, że bez zastosowania tej metody do produkcji niemożliwe. Należą do rozwoju projektu inwestycyjnego z jego późniejszej oceny.

Zalety sposobu dyskonta

Jeśli praktykujesz podejścia dochodowego do oceny nieruchomości lub firmy poprzez zdyskontowanie sposób, możliwe jest zidentyfikowanie niektórych z głównych korzyści. Przede wszystkim mówimy o tym, co przyszłe zyski przedsiębiorstwa bezpośrednio brać pod uwagę tylko oczekiwane koszty operacyjne do produkcji wyrobów z jego późniejszej sprzedaży, a przyszłe inwestycje związane z utrzymaniem i rozbudową mocy produkcyjnych i handlowych, co znajduje odzwierciedlenie w zysku prognozowanego tylko pośrednio poprzez ich prądem amortyzacja.

ważne punkty

Ocena podejścia dochodowego z brakiem zysku lub stracie jako wskaźnik kalkulacji inwestycji odbywa się po uwzględnieniu faktu, że zysk jest wskaźnikiem księgowości, więc narażona na znaczące manipulacje podczas operacji.

Metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych składa się z trzech grup modeli:

  • zdyskontowanych dywidend;
  • pozostałych dochodów;
  • zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

Jeśli praktykowane podejście handlową, zgodnie z certyfikatem dyskonta dywidendy jako modelu przepływów pieniężnych, stosuje się wypłaty dla akcji. Pomimo faktu, że model jest znacznie powszechne w międzynarodowej praktyce identyfikacji i oceny wartości majątku przedsiębiorstwa, ma wiele wad. W modelach bez zatrzymanych stopnia rachunkowości zysk. Jest różnica w polityce dywidendowej, a nie tylko poszczególnych przedsiębiorstw, ale także dla całego kraju. Metoda ta nie może być stosowana w przedsiębiorstwach, które nie zysku. Model ten jest najlepiej nadaje się do obliczenia wartości udziałów mniejszościowych.

Pozostałe dochody model

Podejście dochód do oszacowania przez podejściu resztkowego model zakłada, że jako miara przepływów pieniężnych wartość pozostałych dochodów zostaną wykorzystane, czyli różnicy między zyskiem i od wielkości zysku, który został przewidziany przez udziałowców w momencie zakupu spółki lub jej akcji. Jeśli wartość przedsiębiorstwa została obliczona na podstawie założeń właściwych dla danego modelu, będzie równa sumie wartości księgowej z obecnej wartości oczekiwanej wysokości dochodu pozostającego po tym. Model ten wykazuje znaczną wrażliwość na jakość danych, które są prezentowane w sprawozdaniu finansowym. Dla rosyjskich warunkach adekwatności tych informacji podlega znacznym wątpliwości.

Korzyści dla Akcjonariuszy

Naturalnie, udziałowcy lub akcjonariusze spółki, która ma pewną historię, a także wypłaty dywidendy do faktów, może skorzystać z modelu dyskontowej w celu obliczenia kosztu własnego przedsiębiorstwa. Sytuacja jest taka, że w tym sektorze przedsiębiorstw akcjonariusze rzadko mniejszość, więc dla nich najbardziej odpowiedni sposób polega na użyciu podejścia dochodowego do oceny nieruchomości i modelu biznesowego przez dyskontowaniu przepływów pieniężnych. W systemie tym kluczem są dostępne ze zniżką stawek pieniężnych lub oczekiwanego zwrotu z inwestycji. Największym problemem tego modelu jest dokładność prognozy przepływów wolnych środków pieniężnych, jak również odpowiednia definicja stopy dyskontowej.

Jeśli zastosujemy podejścia dochodowego, której definicja została podana powyżej, stosując metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych w postaci przychodów oczekiwanych od biznesu, uwzględniają prognozowane przepływy finansowe, które mogą być wycofane z obiegu po wymaganym reinwestycji zysków pieniężnych. Jako wskaźnik przepływów pieniężnych nie zależą od stosowanego systemu rachunkowości w przedsiębiorstwie, a jego politykę amortyzacji. W tym przypadku należy wziąć pod uwagę każdy płynie gotówka – napływów i odpływów. Ocena sensie finansowym dyskontować gotówki jest taka, że w wyniku tych procesów jest ich zmniejszenie o kwotę, która byłaby dostępna dla inwestora w momencie otrzymania przepływów pieniężnych, pod warunkiem, że włożył swoje pieniądze nie w branży już teraz, a co -Co innego składnika inwestycji o charakterze publicznym, na przykład, bezpieczeństwo płynności lub depozytu bankowego.

Dodatkowe techniki

Podejście dochód, którego wzór został opisany wcześniej, ostatnio używane coraz mniej, a teraz stał się najpopularniejszą metodą oceny. Jest on używany do oceny różnych aktywów i służy jako podstawa do jego idei, że każdy składnik, który oddziela główne cechy opcji na akcje będą mogli ocenić to jako opcja. W tej chwili, odrzucenie podejścia dochodowego jest najczęściej wykonywane na rzecz modelu wyceny opcji (odpowiednio Blacka-Scholesa).

Taki system, jest on używany, umożliwia ocenę łącznej wartości kapitałów własnych spółki lub przedsiębiorstwa, w przypadku gdy jest to praca z dużymi stratami. Model ten przeznaczony jest do dalszego wyjaśnienia dlaczego koszt kapitału w przedsiębiorstwie nie jest zero, nawet jeśli zmniejszenie kosztów przedsiębiorstwa poniżej nominalnej wielkości długu. Nawet z takiej korzyści, można zauważyć, że model Blacka-Scholesa wyceny firm rosyjskich w tej chwili ma bardziej teoretyczne. Głównym problemem, dzięki czemu model ten nie może mieć zastosowania do działalności krajowej – jest brak niektórych dowodów parametrów modelu, które są pilnie potrzebne.

odkrycia

Podejście dochodowe do wyceny przedsiębiorstw i nieruchomości zaczęły być używane znacznie rzadziej, a to dzieje się z wielu powodów. W szczególności dotyczy to braki z powodu których występują trudności w jej stosowanie na rynku konsumenckim. Przede wszystkim należy zauważyć, jak trudno jest dokonać prognozy przyszłych kosztów usług i produktów oraz surowców, jak również pozostałych złożonych wskaźników wejściowych. W tym przypadku możemy mówić o pewnych subiektywnych ocenach ekspertów. Ponadto problemem jest niska informacje wykrywanie przestępstwem rosyjskich przedsiębiorstw, a ponieważ jest to kluczowe dla poprawnego wyliczenia i model Blacka-Scholesa. Wynika to w dużej mierze niska kultura organizacyjna przedsiębiorstwa.

Ogromna liczba akcji, w tym obecnych i dużych opakowań, koncentruje się w rękach wąskiego kręgu osób, a udział akcjonariuszy mniejszościowych i drobnych właścicieli, których udział jest bardzo niska, w kapitale zakładowym jest znikoma. Okazuje się, że wiele firm po prostu nie są zainteresowani ujawnieniem jakichkolwiek informacji. Jest zatem o wiele bardziej skomplikowane obliczenia podejścia dochodowego w odniesieniu do większości branż i przedsiębiorstw w Rosji. W innych warunkach, to działa dobrze, pokazując wszystkie swoje zalety i niezawodność.