Rodzaje wartości w działalności wyceny

Koszt jest jedną z głównych cech przedmiotu transakcji cywilnoprawnej. Jakie są jego znaki? Jak klasyfikowane są ceny? W jakim celu w biznesie lub w obrocie nieruchomościami obliczane są odpowiednie wskaźniki i za pomocą jakich metod?

Co to jest "wartość" i "wycena"

Zanim zbadamy rodzaje wartości i jednoczesne podstawy ich klasyfikacji, ustalmy, co to jest. Kryteria, które pozwoliłyby na dość jednoznaczne opisanie, pośród światu i rosyjskich ekonomistów. Do najbardziej popularnych należą: wartość to suma pieniędzy ustalona jako warunek transakcji w procesie współdziałania podmiotów stosunków cywilnych w przewidywanym momencie przeniesienia praw własności lub innych mechanizmów wykorzystywania przedmiotu. Z kolei pojęcie "wyceny" jest związane z mechanizmem określania danej kwoty.

Aspekty oceny

Przedmiotem wyceny mogą być nieruchomości, usługi, transport, artykuły gospodarstwa domowego, własność intelektualna – wszystko to, co stanowi prawo cywilne, jako potencjalny przedmiot transakcji z udziałem osób fizycznych i prawnych. Procedura związana z ustalaniem wartości pieniężnej, której przekazanie z jednego podmiotu prawnego do innego jest podstawą przeniesienia praw własności, odbywa się za pomocą metod uznanych przez obie strony. Mogą być oferowane przez osoby trzecie, ale pod warunkiem uzgodnienia z głównymi stronami transakcji.

Te lub inne rodzaje wartości towarów, mienia lub usług mogą być ustalane, w zależności od charakteru stosunków prawnych, na wniosek stron lub na mocy wymagań prawa. Tak więc na przykład w przypadku nieruchomości, dostęp do usług rzeczoznawców jest w wielu przypadkach obowiązkowy dla rejestracji własności.

Podejścia stosowane w ocenie

Ocena, a także, na przykład, określenie typu wartości, może być przeprowadzona w ramach różnych podejść. W rosyjskiej praktyce gospodarczej istnieją trzy główne: zyskowne, porównywalne i kosztowne. Rozważmy ich istotę.

Model dochodu obejmuje zastosowanie metod opartych na obliczaniu przewidywanych przychodów z możliwości wykorzystania przez nowego właściciela przedmiotu wyceny – na przykład leasingu. Model porównawczy obejmuje badanie postaci, które charakteryzują typy wartości niektórych obiektów, a wskaźniki innych, bardzo podobne w podstawowych cechach. Na przykład rzeczoznawca, przy określaniu odpowiedniego wskaźnika pieniężnego dla mieszkania, zazwyczaj bada istniejące propozycje na rynku nieruchomości. W ramach modelu kosztów obliczane są możliwe koszty, które są konieczne z punktu widzenia utrzymania obiektu we właściwym stanie funkcjonalnym. Jeśli mówimy, że ktoś kupuje traktor, to ekspert ds. Ewaluacji zatrudniony przez niego powinien , biorąc pod uwagę koszt danego sposobu transportu, wziąć pod uwagę potencjalne koszty związane z naprawą sprzętu.

Wynik wyceny

Gdy wartości nieruchomości zostaną poddane analizie i podana odpowiednia wycena, jej wynik może służyć jako wskazówka do ustalenia ostatecznej ceny transakcji. Lub w innych celach – na przykład przy zawieraniu umowy ubezpieczenia, udzielaniu pożyczki, sprzedaży udziałów itp. Zastanówmy się, które rosyjskie eksperci określają rodzaje wartości w ocenie różnych obiektów. Oraz w jaki sposób można wykorzystać istotne informacje w praktyce.

Klasyfikacja wartości

Jakie rodzaje wartości przedmiotu oceny wyróżniają nowi eksperci? Istnieje tu wiele kryteriów klasyfikacji. Rozważmy jeden z najpopularniejszych modeli wśród rosyjskich ekonomistów.

W niej znajduje się w szczególności wartość rynkowa. Jest to cena, której wartość jest ustalona w czasie wyceny przedmiotu, pod warunkiem że ma być sprzedana w konkurencyjnym segmencie. Oznacza to, że obowiązkowe warunki ustalania prawidłowego kosztu – dostępność publicznych informacji o zasadach wyceny produktów, brak istotnych zewnętrznych (regulacyjnych) czynników wpływających na cenę.

W modelu brany jest pod uwagę wartość inwestycji. Jej wskaźniki są identyfikowane w celu dostarczenia informacji zainteresowanym inwestowaniem w dany przedmiot. W niektórych przypadkach wartość inwestycji może zbiegać się z wartością rynkową. Ale nie zawsze tak jest. Czasem, jednocześnie z inwestycją, obliczana jest również wartość likwidacji obiektu. Jego wartość wyraża prawdopodobny rozmiar możliwych wpływów z odsprzedaży przedmiotu transakcji.

Jest to wartość katastralna. Celem jego utworzenia jest wprowadzenie obiektu do określonego stanu lub rejestru przemysłowego z późniejszym wykorzystaniem informacji w odpowiednich oświadczeniach. Z reguły mówimy o kalkulacji podatków w tym przypadku. Wartość katastralna jest zazwyczaj niższa od wartości rynkowej, jeśli mówimy o nieruchomościach lub w przybliżeniu równym.

Jest coś takiego jak wartość ubezpieczeniowa. Obejmuje ona obliczanie kwoty płatności w ramach umowy ubezpieczenia. W niektórych przypadkach, równocześnie, obliczany jest także koszt wymiany obiektu. Dzieje się tak, na przykład, jeśli odpowiednia umowa z towarzystwem ubezpieczeniowym nie oznacza rekompensaty pieniężnej, ale doprowadzenie obiektu do pierwotnego stanu funkcjonalnego po uszkodzeniu lub niepowodzeniu.

Zbadaliśmy więc 4 rodzaje wartości, które są najbardziej powszechne w rosyjskiej szkole ekonomicznej, a także kilka ich uzupełnień. Lista ta nie jest oczywiście wyczerpująca. Istnieją prywatne typy wartości rynkowej, a także inwestycje lub katastralny, odnoszące się do cech obiektów różniących się, jako opcją, statusem prawnym. Przejdźmy teraz do badania istoty przedmiotów, w odniesieniu do których odpowiedni parametr jest obliczany w aspekcie praktycznego znaczenia.

Wycena firmy

Oczywiście istnieje wiele konkretnych typów obiektów, w odniesieniu do których określana jest wartość. Jedną z najbardziej popularnych w Rosji praktyk biznesowych jest biznes i nieruchomość. W pierwszym przypadku szacuje się całkowitość aktywów firmy, zasady zarządzania i działania generujące zysk. Przed przystąpieniem do studiowania rodzajów wartości przedsiębiorstwa, warto określić cele, na które opiera się przedmiot danej oceny.

Dlaczego warto określić parametry kosztów dla firmy? Pierwsza opcja to perspektywy sprzedaży przedsiębiorstwa. Właściciel firmy może zdecydować się na inną firmę, ale zanim zyska przewagę na ręce innego właściciela. Ponadto można dokonać wyceny przedsiębiorstw w celu poprawy jakości zarządzania firmą, identyfikowania ewentualnych braków w systemie zarządzania. Inną możliwością jest przyciągnięcie uwagi inwestorów, jeśli nie ma wystarczającego kapitału obrotowego lub firma ma obowiązek rozszerzenia rynku, więc potrzebna jest dodatkowa pomoc finansowa. Ocena firmy może być przeprowadzona przy zawieraniu pożyczki – z reguły służy ona jako wytyczne do podejmowania decyzji o wydaniu pożyczki przez bank.

Wycena firmy

Jakie rodzaje kosztów są zaangażowane w wycenę przedsiębiorstw? Jakie zasady są najczęściej używane tutaj? Głównymi rodzajami wartości stosowanymi do wyceny przedsiębiorstw są rynki i inwestycje. Według niektórych ekspertów, biorąc pod uwagę możliwość zakupu przedsiębiorstwa, wskazane jest, aby partner skupił się na drugim kierunku w analizowaniu odpowiednich perspektyw. Ponieważ typową "rynkową" ceną firmy jest wskaźnik, który nie zawsze jest jednoznaczny z potencjałem rozwoju przedsiębiorstwa. Jeśli jednak mówimy o identyfikacji, kluczowe zasady obliczania właściwych liczb mogą być oparte:

– porównanie dostępnych wskaźników z cechami innych uczestników rynku;

– badanie przewagi konkurencyjnej biznesu;

– na subiektywnej wizji ewaluatorów;

– w badaniu wpływu czynników zewnętrznych.

Jeśli chodzi o określenie wartości inwestycji przedsiębiorstwa, można zastosować takie same zasady, ale poza tym dozwolone jest również wiele osób:

– modelowanie zachowań podmiotów zaangażowanych w działalność gospodarczą (wpływ czynników);

– obliczanie rentowności (wzrost wartości rynkowej w czasie).

Specyficzne wskaźniki wartości mogą zaspokoić potencjalnego nabywcę firmy lub inwestora, w zależności od oczekiwanego rozmiaru inwestycji w przedsiębiorstwo i jakie są perspektywy ich zwrotu. W wielu przypadkach inwestycje mogą pochodzić z kredytu. Wielkość potencjalnego zysku nie powinna różnić się od zera, ale również zapewnić wypłatę odsetek bankowi. Dodatkowymi kryteriami podejmowania decyzji przez inwestora, nie licząc wskaźników odzwierciedlających wartość rynkową i inwestycyjną firmy, mogą być:

– rzekomej stabilności działalności gospodarczej (zdolność do generowania dochodów przez długi czas);

– korelacja okresów zwrotu z konkurencją (być może bardziej inwestuje inwestor w inną firmę, a kupujący – ją kupić);

– poziom zaufania pomiędzy partnerami.

Kryteria te mogą być bardzo subiektywne. Dlatego też w praktyce biznesowej wartość rynkowa i inwestycyjna firmy są parametrami, chociaż są to ważne, ale nie zawsze najważniejsze.

Innym możliwym czynnikiem są koszty rodzajów pracy związanych z oceną firmy na inwestycje lub możliwe zakupy. Jeśli badanie przedsiębiorstwu może towarzyszyć znacznym inwestycjom, które nie pociągają za sobą rzeczywistych zysków (na przykład dostęp do ekspertów zewnętrznych, biegłych rewidentów i analityków), prawdopodobne jest, że inwestor lub potencjalny nabywca przedsiębiorstw wolą nie zajmować się konkretną firmą.

Wycena nieruchomości

Warto zbadać, jakie typy wartości nieruchomości są, a także jakie podejścia są wdrażane w celu oceny jego wartości. Ale wcześniej – podobnie jak w przypadku firmy – określimy cele, jakie podejmują uczestnicy transakcji cywilnoprawnych danego typu. Konieczność zbadania rodzajów wartości nieruchomości, a także skontaktowania się z usługami rzeczoznawcy, wynikają w następujących głównych przypadkach:

– jest transakcja zakupu i sprzedaży mieszkania, biura, innej struktury lub pomieszczeń;

– aktywa firmy są wyceniane;

– wielkość podstawy opodatkowania jest określona w kategoriach opłat od nieruchomości.

Oczywiście, w praktyce jest więcej powodów dla wyceny nieruchomości. Na przykład w niektórych przypadkach konieczne jest określenie rodzajów szacowanych kosztów poza głównymi procedurami. Lub – jako opcja – dokonanie oceny nieruchomości w celu jej przekazania na potrzeby publiczne.

Wycena nieruchomości

Powyżej zauważyliśmy, że głównymi typami wartości przedsiębiorstwa są rynek i inwestycje. Jeśli chodzi o nieruchomość, można zbadać te same parametry, ale z reguły dodatkowo istnieją inne. Mianowicie – katastralna i ubezpieczona wartość przedmiotu. W wielu przypadkach likwidacja jest również określona. Cechy określające wartość rynkową i inwestycyjną, którą rozważaliśmy powyżej. W przypadku nieruchomości, ogólne zasady i metody w ich formie są na ogół podobne do tych stosowanych do wyceny przedsiębiorstw. Tylko one są używane, gdy są bardziej dostosowane do specyfiki danego rynku: "konkurencja" zastępuje się "stanem" (poziomem naprawy, materiałami wykończenia i jego jakością itp.), "Rentowność" – oczekiwaną "aprecjację".

Zbadajmy teraz, w jaki sposób dokonuje się obliczeń liczb dotyczących wartości katastralnych, ubezpieczeniowych i likwidacyjnych. Wszyscy mają pewne specyfiki. Każdy rodzaj ustalonej wartości na liście charakteryzuje się cechami w aspekcie metod wyceny. Zastanów się nad nimi.

Jeśli mówimy o wartości katastralnej nieruchomości, rzeczoznawca ma za podstawę metody odzwierciedlone w odpowiednich źródłach prawodawczych, zalecenia Ministerstwa Finansów i innych agencji odpowiedzialnych za praktyczne wykorzystanie odpowiednich informacji o mieszkalnictwie. W niektórych przypadkach mogą również uczestniczyć w kryteriach charakterystycznych dla określania wartości rynkowej obiektu. Można zbadać różne dokumenty techniczne.

Jeśli zadaniem jest ustalenie wartości ubezpieczeniowej nieruchomości, w tym przypadku z reguły rzeczoznawca kieruje się przede wszystkim metodami rynkowymi, ale z poprawką do rzeczywistej treści transakcji kupna-sprzedaży. Na przykład, jeśli ktoś kupuje mieszkanie na kredyt hipoteczny, jedynie kwota kredytu może zostać uwzględniona w wartości ubezpieczenia. W tym przypadku odpowiednia podstawa do obliczania kwoty w ramach kontraktu z ubezpieczycielami może być niższa niż w przypadku podstawy ustalenia wartości rynkowej mieszkania.

Hipoteka jest przykładem segmentu rynku, w którym wartość likwidacyjna obiektu może być praktycznie znacząca dla podmiotów z zakresu prawa cywilnego. W przypadku, gdy na przykład osoby fizyczne lub organizacje nie spełniają warunków płatności kredytowych, bank zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości. Nawet przed podpisaniem transakcji kredytowej instytucja finansowa prawdopodobnie chce przeanalizować perspektywy dla części likwidacyjnej projektu.

Należy jednak zauważyć, że niektórzy eksperci uważają, że niewłaściwe jest używanie terminu "wartość likwidacyjna" w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości podczas interakcji z bankami. Faktem jest, że domyślnie umowa kredytu hipotecznego nie oznacza obowiązkowego przeniesienia mieszkania na własność banku – jest to tylko środek przejściowy dla pożyczki. Choć w swojej czystej formie, wartość likwidacji oznacza obliczanie ceny, na jaką właściciel obiektu (na przykład firma) może sprzedawać swoje mienie (np. Z powodu bankructwa przedsiębiorstwa). W związku z tym, użyj tego określenia w odniesieniu do nieruchomości, należy uważnie.

Wartość – wartość jest stała?

Wielu współczesnych ekonomistów uważa, że nie. Jeśli oczywiście mówimy o gospodarce rynkowej, gdzie jest miejsce na mechanizm swobodnego kształtowania cen, w oparciu o podaż i popyt. Niezależnie od tego, jakie rodzaje wartości towarów są badane, każda z nich jest wartością nieciągłą, przybliżonym punktem odniesienia, w którym strony transakcji mogą używać w danym momencie. Istnieją oczywiście branże, w których zmienność wskaźników jest minimalna – na przykład segmenty rynku, w których dominują zamówienia państwowe. Ale jest to wyjątek. Zdolność do poruszania się w zmiennym środowisku wartości jest jedną z najważniejszych zalet konkurencyjnych współczesnych przedsiębiorstw.