670 Shares 3136 views

Przydzielenie mieszkania w nowym budynku – co to jest? Plusy i minusy nabywania nowych mieszkań w ramach umowy cesji

Jednym z najpopularniejszych sposobów inwestowania na rynku nieruchomości – na przydział mieszkań w nowych budynkach. Co to jest – nie rozumie wszystkich, a często początkujący nie chce zadzierać z nim. Według statystyk, prawie jedna piąta wszystkich domów w budowie jest sprzedawany w ramach tego programu. Jakie są główne zalety i wady tych transakcji? Co nabywca jest zagrożone?


Przyporządkowanie mieszkań w nowych budynkach: co to jest?

Cesja – umowa o przeniesienie praw własności na rzecz osoby trzeciej. Transakcja jest możliwa do dnia Państwowej Komisji, gdzie jeszcze nie istnieją dokumenty własności lokalu w budynku. Inwestor, który kupił dom w nowym budynku w firmie budowlanej przenosi swoje prawa do własności innych osób fizycznych za opłatą. Zwykle inwestor otrzymuje transakcję od 10 do 90% zwrotu z zainwestowanych pieniędzy w nowych budynkach. Nowy uczestnik współdzielonej budowie przeniesione także prawa i obowiązki przed dewelopera.

Cesja praw własności do mieszkania w nowym budynku można przeprowadzić na dwa sposoby:

  • Zgodnie z kontrolą umowy (sprzedający spłaca dług wobec dewelopera i funduszy kupującego, transakcja może zostać przeprowadzona kilka razy z jednym aspektem nieruchomości);
  • W ramach wstępnej umowy (nie podlegają rejestracji państwowej, ustanawia prawo sprzedającego i kupującego do przeprowadzenia transakcji w przyszłości).

Wypłata następuje w drodze wzajemnego porozumienia.

Jak sprzedać mieszkanie w budynku na przypisanie: Fazy

cesja kontraktu przechodzi przez cztery etapy przetwarzania:

1. Sprawdzenie dokumentacji programu:

  • Statutu Spółki;
  • Memorandum of Association;
  • zaświadczenie o rejestracji państwowej i zarejestrowany w Federalnej Służby Podatkowej;
  • pozwala na budowę;
  • Zgłoszenie projektu;
  • dokumenty potwierdzające finansowania.

2. Sprzedający informuje o zamiarze sprzedaży nieruchomości do dewelopera, a następnie musi uzyskać zgodę na piśmie od niego, a także dokumentów potwierdzających brak zobowiązań finansowych firmy. wymagają również notarialnie zgody współmałżonka sprzedać nieruchomość, rozdzielczość instytucji kredytowej (jeżeli obudowa zakupione na kredyt hipoteczny), wyciąg z rejestru do przestrzeni życiowej. Kupujący musi uzyskać notarialnie zgody współmałżonka i zabrać do banku i umowy o świadczenie hipotecznych kredytów mieszkaniowych (z hipoteką).

3. Utrzymanie samej umowy cesji. Pozwalają mieć developer w prawdziwym biurze nieruchomości lub prawnika.

4. Istnieje przeniesienie rejestracji państwowej umowy w podziale Rosreestra.

Możliwe jest przypisanie hipotecznych

Obecne prawodawstwo rosyjskie przewiduje, że przypisanie hipotecznych i mieszkań w nowym budynku możliwe. W tym celu, sprzedający muszą uzyskać pisemną zgodę tej instytucji, ponieważ przenosi swoich zobowiązań finansowych na rzecz kupującego w całości. Tak więc, kupujący zobowiązuje się do przestrzegania wszystkich warunków umowy kredytowej. Na tym etapie, trzeba dokładnie przeanalizować umowę kredytów hipotecznych, ponieważ bank ma prawo do dokonywania zmian na własną rękę.

podatki

Według kodeksu podatkowego, po przydział nastąpił w budynku mieszkalnym, to podatek w wysokości 13% musi być pokrywane przez sprzedającego. Odliczenie jest wykonany z kwoty zysku – różnica pomiędzy wpływami i oryginalnym kosztów mieszkania. W tym celu, sprzedawca przekazuje do Departamentu Kontroli Skarbowej deklaracji w formie 3NDFL.

Na przykład, jeśli mieszkanie jest kupiony za 1000000 i sprzedawany na podstawie umowy o przeniesienie 2000000, kwota odliczenia od podatku wyniesie 130.000.

Jeśli kupujący chce otrzymać ulgę podatkową na zakup nieruchomości, musi zapytać sprzedawcę pokwitowanie zapłaty podatków.

Korzyści

Zarówno sprzedający i kupujący korzyści po przydział odbywa się w tym samym budynku. Jakie są te korzyści?

Sprzedawca osiąga zysk ze sprzedaży. Ponadto, jego wielkość może być znacznie więcej niż pierwotnie zainwestowanej kwoty.

Korzyści dla klienta:

  • Niskie koszty w porównaniu z gotowej obudowy.
  • Możliwość indywidualnego planowania.
  • Zakupione legalnie czyste mieszkanie.

minusy

Pomimo faktu, że przeniesienie praw do mieszkania w nowym budynku – jednym z najbardziej popularnych ofert na rynku nieruchomości, nadal jest ryzykowne. Wśród głównych zagrożeń wydania:

  • Upadłość firmy budowlanej.
  • Rezygnacja z umowy cesji.
  • Podwójny sprzedaż.
  • Sprzedawca nie zgłosi się z twórcą tego zadania.

Rozważmy teraz te punkty w sposób bardziej szczegółowy.

upadłość firmy budowlanej

W okresie, liczony od momentu rejestracji państwowej PO do podpisania aktu przeniesienia własności domu, w pracy, posiadacze procentowe może przenieść swoje prawa do nieruchomości. Głównym powodem, dla przypisania jest naruszeniem twórca standardów jakości i powtarzające odroczenie budowy. Zazwyczaj te okoliczności są w związku z upadłością dewelopera planowanego.

Po początkowych posiadacze procentowe dają prawo do mieszkania w nowym budynku, odpowiedzialność przed nowym członkiem OP będą ponoszone wyłącznie developer. Jeśli deweloper narusza POS i nie wykonują swoich obowiązków, wypowiedzenie umowy cesji nie jest możliwe. Nowi posiadacze procentowe idą sporów już bezpośrednio z deweloperem.

Wstępne uczestnicy budowy może być odpowiedzialny za budowniczego umowy, jedynie wtedy, gdy bierze za kaucją. Dotyczy gwarancji są niezwykle rzadkie.

Rezygnacja z umowy cesji

Przypisanie do zakupu mieszkania w nowym budynku nie powinna być sprzeczna z normami obowiązującego prawodawstwa i kontrakt na udział we wspólnej budowy. umowy cesji może być uznana za nieważną w następujących sytuacjach:

  • Wstępne posiadacze procentowe nie wywiązuje się z zobowiązań finansowych na rzecz dewelopera i banku.
  • Nie pisemną zgodę uzyskano od firmy budowlanej.
  • Otrzymaliśmy pisemne upoważnienie od banku, jeśli obudowa zakupione z pomocą kredytu.

W obecności co najmniej jednego z powyższych elementów umowy cesji jest nieważna. Zgodnie z artykułem 390 Kodeksu cywilnego, odpowiedzialność za zawarcia nieważnej umowy spada całkowicie na oryginalnej uczestnika DDU. Jest on zobowiązany do zapłaty pieniądze przesyłane do niego, i do zapłaty odsetek i zwrotu nieruchomości oszukanych inwestorów straty.

Podwójny sprzedaż

W 2011 roku podjęto uchwałę, zgodnie z którą wszystkie OP podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej. Niestety, rosyjskie ustawodawstwo w dziedzinie budownictwa uczestniczącej jest daleki od doskonałości. W szczególności, istnieje ryzyko podwójnego sprzedaży na przydział mieszkań w budynkach w trakcie budowy.

W praktyce często zdarzają się przypadki, gdzie bez skrupułów sprzedający zawarł umowę z cesją wielu klientów jednocześnie. Dzieje się tak, ponieważ są wstępne umowy sprzedaży, o którego rejestrację Rosreestra nie jest warunkiem koniecznym. Własność sądownie uznane za cesjonariusza, który jako pierwszy podpisał umowę ze sprzedającym. Przelać pieniądze do sprzedającego powinna być dopiero po rejestracji państwowej PO.

Sprzedający nie powiadomi developer

Sprzedawca musi uzyskać pisemną zgodę od dewelopera do sprzedaży mieszkania. W przeciwnym razie, nowe uchwyty procentowe poniosą straty związane z tym ryzyka, w tym niemożność odzyskania od strat konstruktora aż do odwołania OP.

Na przykład, jeśli nowi posiadacze procentowe w sądach chcą odzyskać z budową kary za opóźnienie w oddaniu do eksploatacji, zostanie odrzucona.

Zakwestionowania umowy w sądzie

Decyzją Sądu osób fizycznych i prawnych, może zostać uznana za niewypłacalność lub upadłość. W tym przypadku, wszystkie transakcje odnoszące się do kwestii kupna i nabycia nieruchomości są uznawane za nieważne w dwóch przypadkach:

  • Kiedy umowa sprzedaży określona celowo zaniżone ceny.
  • Transakcja została dokonane w czasie krótszym niż 12 miesięcy przed rozpoczęciem procesu upadłościowego.

W praktyce sądowej, istnieją przypadki, gdy te same lokale są sprzedawane pod cesji kontraktu kilka razy. Następnie, budowa nowego uczestnika płaci za zakupione nieruchomości. Wstępne posiadacze procentowe uruchamia proces upadłości, a transakcja zostaje uchylone. Zatem nowe posiadacze akcji jest nie tylko bez upragnionego mieszkania, ale bez pieniędzy na mieszkania.

Pojedyncze zadanie centrum

W Petersburgu i Leningrad regionu jest wyspecjalizowaną agendą – przypisanie United Center. Apartamenty w budynku bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, a nie drugich domów. Ponadto zadanie – dość skomplikowany i czasochłonny proces, który wymaga dokładnej znajomości przepisów prawnych.

specjaliści Ośrodka mają bogate doświadczenie w transakcjach umów cesji. Agencja posiada również własną bazę sprawdzonych właściwości, które praktycznie gwarantuje czystość prawną transakcji.

Jednym z najbardziej ryzykowne, ale najbardziej dostępna forma nabywania nieruchomości – cesja mieszkań w nowych budynkach. Jaki rodzaj transakcji? Pod przypisania odnosi się do przeniesienia rejestracji praw własności z budową uczestnika udostępniony osobom trzecim. Ten rodzaj transakcji ma niezaprzeczalne zalety, jednak wiele wad. Aby uniknąć problemów z nieruchomości w przyszłości, należy powierzyć obsługę transakcji wykwalifikowanych prawników. W Rosji jest tylko jedna wyspecjalizowana agencja odpowiedzialna za takie sprawy – United Center zadań.