podejście porównawcze. Metody określania wartości nieruchomości
W praktyce światowego w dziedzinie pracy wyceny nieruchomości wykorzystywane trzy podejścia:
- porównawcza lub rynku;
- drogie;
- opłacalne.
Wybór metody zależy od przedmiotu i oceny rzeczywistej sytuacji, która rozwinęła się wokół konkretnego rodzaju nieruchomości. Jednak najbardziej wiarygodną metodą jest nadal uważane za podejście porównawcze w celu określenia szacunkowej wartości.
Podstawowe zasady oceny porównawczej
Podejście porównawcze – zestaw technik w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości. Szacowana nieruchomość w porównaniu z podobnymi obiektami.
Podstawą oceny opiera się na następujących zasadach:
- Popyt i podaż. Te dwa wskaźniki są nierozerwalnie związane, ograniczona liczba wniosków zgłosi szczególny popyt, i odwrotnie, im więcej ofert, tym mniejsze zapotrzebowanie.
- Zmiana. Ani kupujący nie płaci wyższą cenę, jeżeli nieruchomość o podobnych właściwościach warte mniej.
Pojęcie wartości rynkowej jest prawie identyczny z pojęciem ceny równowagi. Cena równowagi – to zbiór cech ilościowych i cenowych czynników, które decydują o podaży i popytu na projekt, który jest porównywany.
Głównymi kryteriami doboru porównawczych w celu określenia wartości nieruchomości
Elementy, które są brane pod uwagę w analizie porównawczej, duża liczba, a ich połączenie jest prawie równa nieskończoności. Dlatego przy analizie ograniczone do pewnej liczby czynników, które mają bezpośredni wpływ na cenę.
porównując elementy. jako prawo
Wszelkie obciążenie lub służebność prowadzić do obniżenia kosztów szacowanych obiektu. Oznacza to, że każde ograniczenie prawa własności – jest obniżenie cen. Jeśli obiekt jest szacowana w stosunku do porównywalnych obiektów nie ma wad, cenę, wręcz przeciwnie, wzrasta.
O dostępności służebności gruntowych – nie jest jedynym czynnikiem, step-down. Przy szacowaniu wartości jest bardzo ważne, przenosi własności gruntu lub prawa do dzierżawy, trwałego użytku. Dwie ostatnie zasady stosuje się do obniżenia czynników. Jest to bardzo ważne, czy ziemia ma pewne ograniczenia dalszego radzenia sobie z nim.
Warunki sprzedaży
Takie warunki są brane pod uwagę, jeżeli oceniany obiekt naprawdę ma specyficzne cechy sprzedaży.
Do czynników obniżających obejmują bankructwo, czyli sprzedawca w pośpiechu, aby dokonać transakcji Nabycia, ponieważ czas ekspozycji obiektu rynku nieruchomości z pewnością jest zmniejszona w porównaniu z podobnymi obiektami.
Ocenę znaczący wpływ i związanych komunikacji, partnerstwa, ale do oceny tych zagrożeń jest trudne.
Jeżeli kupujący i sprzedający są podobne stosunki najmu, a planowane jest zawarcie umowy sprzedaży pomiędzy nimi, w celu zaoszczędzenia na płatności podatkowych, oczywiście, szacowany koszt będzie niski. Motywacja w tym przypadku jeden – jako strony transakcji są połączone przez innych stosunków nierynkowych zatem sprzedający rzeczywiście nadaje się do kupującego. Taka sytuacja, jeśli transakcja będzie od warunków opcją.
Aby zwiększyć szacowaną wartość nieruchomości mieszkalnych może przynieść perspektywa otrzymania dotacji państwowych dla rozwoju infrastruktury. Wielkość rzekomego preferencyjnego kredytowania ustalana jest na podstawie różnicy między kredytów dotowanych i rynkowej.
warunki rynkowe
Z boku minus mogą być stosowane, jeżeli istnieje znaczna różnica pomiędzy ceną rynkową podobnych właściwościach i eksperta.
Zmiana funkcjonalności mogą być również brane pod uwagę przy ocenie, jak wpływ na podaż i popyt.
Lokalizacja strony nieruchomości
Zwiększa czynników kosztowych |
Obniżenie czynników kosztowych |
Kudos okręgowe Stan pozostałych właścicieli nieruchomości mieszkalnych strefa chroniona dostępność parkingu Dojazd do szlaków komunikacyjnych Obecność zabytków i innych atrakcji teren rekreacyjny w pobliżu obiektu Unikalne cechy architektoniczne budynków |
Odległość od centrum Brak sklepów spożywczych w odległości spaceru Odległość od szkoły i instytucje przedszkolne Złe warunki środowiskowe w regionie Dostępność fabrycznych i magazynowych firm pobliżu rzeczowych składowiska |
Czynniki fizyczne (na ziemi)
Podejście porównawcze w zakresie oceny gruntów polega na zbieraniu charakterystyki właściwości obiektu:
- wielkość;
- kształtu;
- geologia;
- topografia;
- poziom przygotowania, to znaczy, czy wyczyszczone roślinność ziemi, czy nieprawidłowości zostały wyeliminowane;
- Wskaźniki jakościowe gleby.
Najbardziej godny uwagi jest obecność lub nieobecność góry lub zbocza, skały lub rowów. Istotnie, jedne nośność ziemi, jej wytrzymałości, obecność wody gruntowej. To jest bardzo ważne, jeśli nie ma informacji o możliwości wystąpienia minerałów. Jeśli informacja się potwierdzi, ziemia będzie musiała mieć obciążeń w przyszłości.
Ogólna charakterystyka obiektu należy ocenić
Porównanie rynku podejście – badanie cech, które zwiększają koszt urządzeń. Należą do nich:
- wielkość budynku lub lokalu;
- wysokie budynki;
- a obszar obecność obiektów pomocniczych;
- wysokość sufitu.
Ważny jest materiał, z którego zbudowany budynek, bardziej nowoczesny i bardziej niezawodne, tym wyższa wartość nieruchomości. Ostatni, ale nie najmniej koszty i ogólny wygląd budynku, obecność naprawy i łatwego wejścia. Jeśli wejście od podwórka, będzie to czynnik obniżający.
Brak konserwacji – jest okazją do zmiany raportu oceniającego. Obliczenia te są dokonywane na wartości kosztów naprawy lub prac remontowych, biorąc pod uwagę korzyści płynące z inwestycji stosowanych w budowie lub naprawie.
siły ekonomiczne
Podejście porównawcze w nieruchomości – to jest z uwzględnieniem ewentualnych oszczędności zasobów energii podczas pracy. Stały wzrost kosztów mediów sprawia, że ludzie ciągle myślą o oszczędności i wykorzystania alternatywnych źródeł energii.
W szczególności, czynnik ten jest ważny, jeśli obiekt został nabyty do dalszej dzierżawy. Im większy stosunek dochodów do wydatków, które będą wykorzystywane do eksploatacji budynku lub pomieszczenia, tym mniejsza wielkość zwrotu kapitału w dochodach netto z wynajmu nieruchomości.
Kategoria ta odnosi się do pomiaru obecności lub nieobecności metrów, czy aby zminimalizować straty ciepła imprezy odbywają.
inne wskaźniki
Ocena polega na rozważenie obecności lub nieobecności elementów obsługi. Najprostszy przykład – jeśli tam jest winda w domu, czy nie. Obecność pełnego lub częściowego braku komunikacji bardziej podłączony do lokalnego systemu. Jeśli zbyt wiele niedociągnięć, korekta prowadzi w dół. Szacowanie nieruchomości odbywa się nadal do różnych wskaźników.
Etapy rozliczenia
Wszystkie obliczenia są oparte na podejściu porównawczym informacji open source o przeprowadzone niedawno z podobnych transakcji na rynku nieruchomości.
etapy oceny:
- Badanie podobnych wniosków w danym segmencie rynku nieruchomości, identyfikujących porównawczych, które zostały sprzedane w ostatnim czasie.
- Zebrane informacje są analizowane indywidualnie, a każde zdanie jest porównywana z planowanej nieruchomości.
- Charakterystyka cenowe izolacja poprawki do sprawozdania z oceny.
Uzgodnienie skorygowanych cen i szacowania wartości końcowej podejścia porównawczego.
Zalety podejścia porównawczego
Przede wszystkim metoda umożliwia odzwierciedlają opinię tylko typowych kupujących i sprzedających.
Wycena jest odzwierciedlone w cenach bieżących, z uwzględnieniem zmian w warunkach finansowych, a nawet inflacji. Ocena jest zawsze statycznie uziemione.
Aby ocenić specyficzną właściwość, że nie jest konieczne, aby dowiedzieć się wszystkiego o rynku nieruchomości, ale tylko podobne przedmioty. Technika ta jest bardzo prosta, z wiarygodnych wyników.
… i wady
- Jest to dość trudne do ustalenia rzeczywistej ceny.
- Pełna zależność od aktywności i stabilności rynku nieruchomości.
- Złożoność harmonizacji danych, gdzie podobne obiekty różnią się znacznie pod względem sprzedaży.
Konkludując
Istotą podejścia porównawczego w ocenie nieruchomości zrozumieć zarówno kupujący i sprzedający. Technika ta umożliwia stronom zbadania rynku nieruchomości i upewnić się, że nie są one utracone. Ocena może być na podstawie już przeprowadzonych transakcji lub ofert innych sprzedawców. W każdym przypadku metoda porównawcza – się systematization i porównanie danych o podobnych właściwościach. Najważniejsze, że wybór podobnych przedmiotów do porównania wzięto pod uwagę szczególne lub nietypowe czynniki, takie jak groźby zabezpieczenia zajęcia, zmiany w przepisach ustawowych i wykonawczych na poziomie lokalnym lub niedotrzymanie umowy kredytowej, obecność elementów przymusu.