Sprzedaż mieszkanie mniej niż 3 lata eksploatacji. Kupno i sprzedaż mieszkań. Mieszkania na sprzedaż

Jak wiadomo, dochód ze sprzedaży mieszkań przez osoby fizyczne objęte podatkiem dochodowym od osób fizycznych – podatek od dochodu osób fizycznych. Przy zakupie i sprzedaży na terytorium Federacji Rosyjskiej, to w każdym przypadku należy zwrócić się do rosyjskiego budżetu, nawet jeśli transakcja popełnione obywateli innych krajów.

Odniósł się do zakresu czynności prawnych jest tak różnorodna i nasycone, które mogą być opisane tylko imponującą wielotomowego. Ten sam artykuł realizuje wiele węższy cel: ujawnić pewne cechy obywateli sprzedaży mieszkania, jeżeli nieruchomość pozostaje w ich posiadaniu mniej niż trzy lata.

Z prawnego punktu widzenia, okres wcześniejszego posiadania domu przed sprzedażą zasady powodu odmiennej oceny podstawy opodatkowania. Taki precedens jest specyficzna dla ustawodawstwa rosyjskiego. W USA, na przykład, taka transakcja nie jest opodatkowana w ogóle (nie jest to jedna z przyczyn wybuchł w 2007 roku, prawdziwy kryzys nieruchomości?), Europa Zachodnia, a wręcz przeciwnie, pokazuje ostrzejsze podejście. Ordynacja podatkowa jest jego roszczenie. 17,1 sztuki. 217 potencjalnie zwolnione z podatku dochodowego zdecydowana większość Rosjan – Właściciele nieruchomości, którzy są tak przez trzy lata lub dłużej.

Jednakże, co najmniej taką samą długość kodu podatkowego własności (art. 208, str. 1, str. 5) zabezpieczone sytuacji prawnej, gdy sprzedaż mieszkanie jest przedmiotem opodatkowania. Mniej niż 3 lata wymaga posiadania dwóch alternatyw dla ustalania wysokości podatku dochodowego (PIT), oba – w wysokości 13% w sprzedaży mieszkań, które będą rozpatrywane później. Nawiasem mówiąc, we Francji podatek otrzymał znacznie ostrzejsze. Tam, w sprzedaży mieszkań w rok po jego zakupie takiego dochodu do budżetu wyniesie jedną trzecią jego wartości.

Powodem gospodarczego zróżnicowania

Dlaczego państwo wykazuje bardzo różne podejścia w określaniu podstawy opodatkowania, przyjmując taki punkt orientacyjny wskaźnik pozornie pozaekonomiczne, takie jak kadencji? Dlaczego władze podatkowe traktowane jako punkt odniesienia okres trzech lat?

Jest to o wiele bardziej opłacalne dla właściciela mieszkania, jeśli to nie wystarczy, należy odczekać ponad trzech lat, a następnie będzie sprzedawać kupić nowy, pozostawiając wszystkie pieniądze dla siebie. Rzeczywiście, „klasyczny”, bo właściciel ma. Ale w innym myśli spekulant nieruchomości. Dla niego, zakup i sprzedaż mieszkań – business. Za pomocą kodu podatkowego państwa rosyjskiego nie tylko ogranicza opłacalność takiej spekulacji, ale także prowadzi rejestr, jednocześnie przyciągając budżetu funduszy.

Opcje podatkowe

„Short-term” właściciel ma prawo do wyboru, tym bardziej korzystne dla niego, aby być opodatkowane podatku dochodowego (PIT) sprzedaży mieszkania. Mniej niż 3 lata własności – termin prawny definiuje dwa sposoby definiowania podstawy podatku w tej sytuacji. Jak już wspomniano, stawka podatku w obu przypadkach wynosi 13%.

Pierwsza opcja będzie podlegać opodatkowaniu dochód netto właściciela jako różnicę między ceną zakupu a ceną sprzedaży. Na przykład, właściciel kupił mieszkanie za $ 1,4 mln. Rub., I sprzedany za $ 1,9 mln. Rub. Zysk netto właściciela 0,5 mln. RUB warunkiem tej sprzedaży mieszkania. Mniej niż 3 lata eksploatacji – okoliczność, która zmniejsza zysk w wysokości kwoty podatku (1900 – 1400) * 13% = 65 tysięcy rubli ..

W drugim przykładzie, jeśli mieszkanie ma w nieruchomości bezpłatnie, podstawa opodatkowania jest cena sprzedaży zmniejszyła się o 1 mln. Rubli (art. 220 ust. 1, str. 1 Ordynacji podatkowej). Rosyjska Federalna Służba podatkowa List № ED-4-3 / 13578 z 25.07.2013, że ujednolica procedury ustalania wysokości odliczenia od podstawy opodatkowania dochodu netto.

Zakładamy, że wpływy ze sprzedaży mieszkań wyniosła 1,7 mln. Rubli. Właściciel, który go sprzedał, musi zwrócić się do wysokości budżetu (1700 – 1000) * 13% = 91 tysięcy rubli ..

Inną opcją odliczenie od podstawy opodatkowania

W sytuacji, gdy właściciel zainwestował w zakłady naprawcze ponad 1 mln. Rub., Zakup i sprzedaż mieszkania dla niego mogą towarzyszyć inne środki zmniejszenia podstawy opodatkowania. Zgodnie z art. 220 Ordynacji podatkowej, jest on uprawniony do obniżenia kwoty dochodów uzyskanych na faktycznie poniesionych i udokumentowanych wydatków.

Co powoduje, że nielegalne „optymalizacji podatkowej”

Niestety, zdarza się, że właściciele mieszkań w zmowie z pośrednicy i kupujących celowo nie doceniać ich cenę rynkową, często nielegalnie „Optymalizuj” z ulg podatkowych. Co to oznacza dla Dodgers? Organy podatkowe, ustalenie, czy niedowartościowanie ma prawo do sądu, aby zerwać umowę – Aby powrócić do właściciela mieszkania. Ponadto odpowiednie notariusz ma prawo do odmowy zarejestrowania umowy sprzedaży.

Rezydent – nierezydent

Powyższe stawki podatkowe są ważne dla mieszkańców, czyli dla ludzi, którzy mieszkają na terytorium Rosji przez 183 dni w roku. Zdecydowana większość spośród nich stanowią obywateli Rosji.

Z drugiej strony, posiadania i zbywania mienia jak i apartamenty są nierezydenci – cudzoziemcy i obywatele rosyjscy mieszkający głównie za granicą. Dla nich sprzedaż mieszkań jest opodatkowany na poziomie wyższym, ponad dwukrotnie większy: 30%. I dla nierezydentów w okresie trzyletnim kod podatkowy nie jest nawet wspomniane. Powiedzieć coś więcej, bez względu na to, ile razy oni nie należą do domu: trzy lata lub piętnaście czy dwadzieścia lat, stawka podatku pozostaje bez zmian. Powiedzmy, mieszkanie zostało kupione za 5,0 mln. Rub., Następnie sprzedał go do nierezydenta za 6,5 mln. Rub. W tym przypadku kwota podatku dochodowego (PIT), które należy wpłacić do budżetu nierezydenta, będzie (6500 – 5000) * 30% = 450 tysięcy rubli ..

Czas nabycie własności

Jak widzimy, na okres posiadania zależy od wielkości podatku należnego, gdy znajduje się apartament na sprzedaż. Mniej niż 3 lata eksploatacji nie są zdefiniowane jako trzech lat kalendarzowych, a także 36 miesięcy, licząc z określoną datą. Jakie okoliczności decyduje czas nabycia praw własności? W przypadku, gdy jest ona objęta w drodze prywatyzacji, podpisanie darowizny, sprzedaży, barter, wynajem jako rekompensatę za zburzonego domu, moment wystąpienia odniesienia do tego prawa jest data dowodu rejestracyjnego własności.

Punktem wyjścia do nabycia prawa do odbiorcy dziedziczenia jest śmierć spadkodawcy. Właściciel spółdzielnia może nazywać się mistrzem nią dopiero w dniu otrzymania płatności końcowej części urządzenia.

Zatem sprzedaż mieszkania jako transakcja jest zawsze proporcjonalna do czasu wystąpienia własności.

Wyjaśnienie: nie chodzi tylko o mieszkaniu

Przez mieszkania, w sprawie stosowania podatku od dochodu osób fizycznych, gdy są one sprzedawane zrównane jak domki, domki ogrodowe, willi, działek pod budowę, pokoje w mieszkaniach, drugi – tylko w całości (termin prawny), to jest o wiele, na przykład: №1 pokojowe mieszkanie №7. Zrozumiałe jest, że zakup i sprzedaż mieszkań – norma prawna. Wszystkie powyższe nieruchomości stawki podatkowej obowiązującej już wspomniano przez nas.

Ale jeśli pokój nie jest zarejestrowany, każda pod własnym numerem, jest całkiem możliwe, że, jak opisano poniżej. Na przykład, w mieszkaniu 4 pokoje, każdy z nich ma indywidualny. Następnie sprzedał je wszystkie swoje pokoje, każdy około 1,0 mln. Rubli. Organ podatkowy wskazuje, że w takiej sytuacji wartość wszystkich apartamentach są sumowane w celu określenia całkowitej ceny sprzedaży. W tym przypadku sprzedaż mieszkań będzie podlegała podatkowi od dochodów osobistych, co następuje: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tysięcy rubli .. Każdy sprzedawca będzie płacić podatku dochodowego jako ¼ całkowitej ilości nagromadzonych 390: 4 = 97,5 tysięcy rubli ..

Znajdź mieszkanie kupić – problem?

Szukaj „prawo” na zakup mieszkania – kłopotliwe. Na pierwszy rzut oka, na rynku mieszkaniowym jest pełna propozycje oferują różnorodne. Jednakże, jeśli naprawdę zacząć, aby przywołać osoby, który dał sklasyfikowane, a następnie bardzo szybko znajdziesz: są one nie spieszy zadzwonić numer domu, w którym znajduje się mieszkanie. Oznacza to, że masz aktywne rozmowy z pośrednikami na rynku mieszkaniowym, czyli z pośrednicy. Kupujący często zainteresowane sprzedaje mieszkania od właścicieli. Ale jest to uzasadnione?

Z jednej strony, oczywiście, dobrze, że na rynku mieszkaniowym jest skonstruowany i nie są profesjonalistami. To może chronić osoby popełniające transakcję, z nielegalnych programów, które mogą doprowadzić do jego dalszego wycofania. Oczywiście, za to bezpieczeństwo będzie musiał zapłacić mediatora – agencji nieruchomości. Oto przykładowe ceny za „spokój”: badania legalności transakcji – od 10 tys Rub;.. rejestracja praw własności do mieszkania – .. 15 tysięcy rubli, „Dozorca deal” – z 20 tysięcy rubli .. Rzeczywiście, nie ma jakiś sens, że ludzie codziennie nie jest związane ze stroną prawną transakcji odnosi się do pośrednicy.

Niezależne mieszkanie wyszukiwania

Jednak specyficzna kategoria umiejętności prawnej obywateli nadal przyciąga okazja, aby zaoszczędzić pieniądze, dzięki czemu bez ofertę usług Realtors. Mieszkania na sprzedaż przez właścicieli bardziej rzadkie na rynku, musi być poszukiwane. Najprostszym sposobem, aby zwrócić uwagę na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, czyli od producenta. Jednocześnie, w celu uniknięcia nieporozumień, powinniśmy najpierw dowiedzieć się, do jakiej klasy własność nieruchomości w budowie lub wybudowanym domu: VIP-, klassik- lub klasie ekonomicznej. Można to ustalić za pomocą metody podawania (pod klucz lub pod samootdelku) obszar mieszkań mieszkaniowe, zgodnie z przewagą mieszkań wielu pomieszczeń w nim. Dowiedzieć się, co deweloperzy budują mieszkania w swoim mieście. Zapytać o ich reputacji i „osiągnięciami”.

Mieszkania na sprzedaż przez właścicieli wtórnym rynku mieszkaniowym, jak już wspomniano, jest bardziej rzadkie. Ale entuzjaści uważają, że nie traci serce: zanim znajdziesz setki razy wejść i aktualizacja strony informacje Avito, najczęściej na poszukiwanie trwa kilka dni, kupić gazetę z reklam, „pod kreską” wywołać liczbę reklam, a właściciele są …

Jednak nie fakt, że „znalazca udanych” nabywców domów wraz z odsetkami nie przepłacać jego właściciela w stosunku do ceny rynkowej kwoty, które zaprowadziły go do nieruchomości. Nie jest tajemnicą, że właściciele mieszkania często przeceniają swoją cenę. Jednak dla „prawdziwych klientów” wtórnym sprzedaży mieszkań – także tureckiego dyplomu.

Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania w mieście „obcego” ostrożny w takich okolicznościach ludzie wolą działać tylko przez pośrednika, ale nie sam. Jednocześnie minimalizując prawdopodobieństwo możliwych „niespodzianki”.

Działania prawne przy zakupie mieszkania

Przesunął nacisk na zapoznanie specyfikę ordynacji podatkowej, z uwzględnieniem miejsca zamieszkania, preferencyjnych stawki podatkowej, po pomniejszeniu o podatek od sprzedaży mieszkania, na czysto a formalności prawnych transakcji.

Zacznijmy od zakupu mieszkania, ponieważ jest to pierwszy krok beneficjentem. Ze swej strony zawiera trzy blok działań.

Początkowo kupujący sprawdza dokumenty i Sprzedawca powinien podpisać umowę przedwstępną.

Następnie (jeśli transakcja odbywa się na rynku wtórnym) podpisały umowę o alienacji. W przypadku, gdy proces zakupu mieszkania w nowym budynku (na rynku pierwotnym) podpisanie z zastrzeżeniem raportu odbioru (może zamiast – przedwstępną umowę, która reguluje lokaty inwestycyjnej, wspólna budownictwo na podstawie zakładowego).

Ostatni etap – rejestracja stanu transakcji. konieczne jest nabywca starannie wykonywać wszystkie te czynności. Ze szczególną uwagą zasługują przypadki, gdy wykonane pilnej sprzedaży mieszkań.

oznaki oszustwa

Oszuści zazwyczaj próbują sprawić, że proces sprzedaży próżno starając się ukryć ważne szczegóły. Jeśli te zdarzenia zaczynają mieć miejsce, a sprzedawca próbuje wypychać cię, nie wahaj się gwałtownie przerwać współpracę i powiedzieć mu: „Do widzenia” – będzie cię chronić od kosztów.

Jak wiesz, pieniądz lubi ciszę. Uważnie przeczytać oryginalny umowy sprzedaży notariusza. Nawet jeśli wcześniej odliczona swój przykładowy projekt Traktatu zakupu i sprzedaży mieszkania. Bądź czujny – szczególnie w odniesieniu do ostatecznego tekstu drukowanego przez notariusza.

wstępna umowa

W pierwszym etapie, kupujący określa cenę, po pierwsze, a następnie sprawdza kompletność zestawie dokumentów. Nabywca powinien dokonać przeglądu składać tehharakteristiku (forma №7), rejestracja lokatorów w mieszkaniu, dokument przyznania prawa własności do niego (umowy sprzedaży, darowizny, prywatyzacja).

Szczegółowo, pakiet dokumentów dotyczących zakupu należy wypełnić następujące dokumenty:

– oświadczenie o rejestracji państwowej mieszkań;

– umowa sprzedaży (bo są określane przez czas sprzedaży mieszkania);

– dokumentuje WIT – rozwinięcie i stopniowy plan mieszkania;

– kopia dokumentu paszportowego wnioskodawcy;

– Otrzymanie płatności.

Zacznijmy od rynku wtórnym. Należy zwrócić szczególną uwagę na możliwość w przyszłości różnych sytuacjach problemowych. Odnosi się to do następującej wyjaśnienia przypadków:

– czy sprzedać nieruchomość w areszcie;

– Czy wszyscy spadkobiercy wstępnie podjęta zostanie – na sprzedaż zgody;

– Czy nie narusza praw osób mieszkających w mieszkaniu.

Na rynku pierwotnym od dewelopera dokonał sprzedaży mieszkania. Jakie dokumenty są potrzebne w tym przypadku? Należy zwrócić uwagę na harmonogram budowy, gdy przed terminem wyznaczonym na mieszkania w eksploatacji. Jednocześnie nie powinno być żadnych istotnych różnic ze stopniem gotowości obiektu do dostawy. Zapytać o reputacji biznesowej organizacji budowniczego, jest tam „na sumieniu” przewlekłe. Dalsze kontrolowane dokumenty potwierdzające:

– rejestracja stanu dzierżawy gruntów (ewentualnie własności tego budynku);

– deweloper prawo do budowy;

– umowa na zbieranie funduszy, umowa inwestycyjna;

– plan mieszkania.

Dla lepszego zrozumienia ze sprzedającym, pożądane jest, aby uzyskać od niego wiarygodne dane kontaktowe (czyli on-line), a także ustnie negocjować z nim wstępne daty sprzedaży mieszkania, ze względu na przyspieszony, jakości wykonanie wszystkich jego etapach.

Umowa przeniesienia własności lub akt przyjmowania i przekazywania w drugim etapie zakupu mieszkania

Dopiero po wstępne badanie jakościowe mogą być podjęte w drugim etapie zakupu: podpisanie umowy zakupu. Nie ma znaczenia, czy notariusz obecny przy podpisaniu traktatu, jednak koniecznie akt przyjęcia i przekazania lub przeniesienia kontraktu, podpisanego w pierwszym etapie.

Zwracamy uwagę na szczegóły techniczne: umowa alienacja określa cenę sprzedaży mieszkania, to jest – komponent do obliczania podstawy opodatkowania – podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży mieszkania.

Data faktycznego przekazania mieszkania – charakter umowny, to może (za zgodą sprzedającego i kupującego) należy wybrać alternatywnie:

– w momencie podpisania umowy sprzedaży;

– skorelowana z rejestracji państwowej;

– nabycie świadectwa tytuł do mieszkania.

wniosek

Rosyjski analiza rynku mieszkaniowym ujawnia pewne pozytywne tendencje. Jest to zauważyć i ujmuje jego inteligencji, w szczególności Uniwersytetu prof. Plechanow Giennadij Moiseevich Sternik. Po pierwsze, wymierne efekty polityki państwowej kontroli cen.

W dłuższej perspektywie, jest stopniowa stabilizacja cen z orientacją do poziomu sprzed kryzysu, naprawdę kosztować-uzasadnione. W skrócie istnieje tendencja do stagnacji (czyli wahania cen wokół średniej +/- 2,5%). Na ocenie mieszkań wpływa stabilnego kursu: już znane, że ich ceny były „rubel”. W dużym stopniu aktywuje hipotecznych na rynku mieszkaniowym. Na przykład, w 2012 roku liczba ludności kredytów hipotecznych o wartości ponad 1,0 biliona dolarów. rub.

Jednak oprócz tego jest z pewnością pozytywny pęd w kierunku bezpieczeństwa na rynku nieruchomości, to należy zauważyć, ryzyko związane z zakupem mieszkania bez pośredników. Często nieprofesjonalistów nie wiem niuanse pewnego zakupu i sprzedaży mieszkania. Na słownictwa specjalistów transakcje takie są określane jako „wrażliwe”. Ze względu na kluczowe znaczenie zgodności z prawnymi aspektami kupna i sprzedaży zaleca się skontaktować ze specjalistą nieruchomości. Czy to jest sprzedaż mieszkania, mniej niż 3 lata trwania w nieruchomości, każdy inny zakupie i sprzedaży mieszkań, opieki specjalistów płatnicze będą pracować na kilka rzędów wielkości mniejsze niż ryzyko bezpośredniej utraty.