Nierozerwalna poprawa to … Wynajem i utrzymanie pomieszczeń

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej w ramach leasingu stosunków prawnych pozwala pracodawcy na dokonywanie wszelkich nierozdzielnych ulepszeń w odniesieniu do wynajmowanego obiektu. Realizacja takich działań zakłada powstawanie różnych konsekwencji prawnych. W związku z nieodłączną poprawą przedmiotu dzierżawy indywidualne prawa i obowiązki mogą powstać zarówno z właścicielem, jak i najemcą odpowiedniej własności. Ich specyficzność można określić na podstawie rodzaju własności, a także warunków umowy między właścicielem a leasingobiorcą. Jakie są główne normy prawa regulującego stosunki prawne, których przedmiotem jest produkt nierozłącznej poprawy w wynajętej nieruchomości? Jakie są niuanse opodatkowania wyników takiej modernizacji obiektów?

Istota nierozdzielnych ulepszeń wynajmowanego obiektu

Osoba lub organizacja, która wydzierżawiała z cudzej własności – najczęściej w tym kontekście jest to kwestia nieruchomości – może w jakiś sposób zmodernizować, odtworzyć i poprawić jego funkcjonalność.

Przeprowadzenie tych prac może wiązać się z powstawaniem zasadniczo nowych właściwości w odpowiednim obiekcie. Działania odwrotne w relacji są trudne i mogą prowadzić do niemożliwości wykorzystania struktury. Dlatego odpowiednia poprawa własności jest ujmowana jako nierozdzielna. Istotnym kryterium nierozerwalności własności jest zmiana cech jakościowych obiektu źródłowego, w wyniku czego jego wartość może wzrosnąć, ze względu na możliwość zwiększenia jego przydatności lub właściwości konsumentów.

Jak można wyglądać nierozdzielne ulepszenia? Próbkę tej modernizacji można przedstawić na wiele sposobów. Może więc odzwierciedlać fakt, że budynek uzyskał znacząco różne cechy w porównaniu do stanu początkowego.

Nierozerwalna poprawa w umowie

Warto zauważyć, że procedura leasingu stosunków prawnych pozwala podmiotowi, który wynajmował nieruchomość do dokonania jego odpowiedniej modernizacji tylko za zgodą właściciela. Najlepiej napisane, umocowane w umowie. Nierozerwalna poprawa to działania o znaczeniu prawnym, a ich wdrażanie powinno być sformalizowane.

W umowie między właścicielem nieruchomości a jego wynajmującym, można określić przedmiot dotyczący ewentualnej rekompensaty przez właściciela odpowiedniej modernizacji obiektu. W tym przypadku można ustalić główne parametry udoskonaleń i ich tymczasową wartość. Jeśli najemca dokonał nieodłącznej poprawy struktury nieruchomości bez zgody właściciela, wówczas nie będzie miał prawa do wyniku odpowiedniej modernizacji. Wszystkie możliwe preferencje od optymalizacji obiektów mogą być używane tylko przez jego właściciela.

Istota oddzielnych ulepszeń

Jaka jest różnica między zasadą odrębnej i nierozłącznej poprawy? Tutaj wszystko jest bardzo proste. Powyżej zauważyliśmy, że głównym kryterium nierozerwalności jest utrata funkcjonalności obiektu w przypadku próby przywrócenia jej do pierwotnego stanu. Nierozerwalną poprawą jest, można powiedzieć, proces nieodwracalny.

Z kolei odrywalna aktualizacja obiektu może przyjąć stosunkowo łatwy dostęp do pierwotnego stanu. Innym niuansem odpowiednich usprawnień – mogą one zostać wszczęte przez najemcę bez zgody właściciela. Ogólnie rzecz biorąc, wszystkie prawa do korzystania z oddzielnych zasobów pozostają z najemcą – o ile umowa nie stanowi inaczej. Jeśli najemca dokonał nieodłącznych ulepszeń w obiekcie, konieczne jest ich zbadanie na podobieństwo wyników działań mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie funkcjonalnym poprzez naprawę i utrzymanie.

Oczywiście w większości odmian różnica w tym przypadku może być oczywista. Jeśli jednak najemcy dokonali poważnego przeglądu nieruchomości, w wyniku czego nieruchomość znacznie zmieniła wygląd, to jednak wynik jego prac najprawdopodobniej nie zostanie uznany za poprawę w obiekcie. Teoretycznie koszt naprawy może być wyższy niż odpowiednia modernizacja nieruchomości. Ale to nie ma fundamentalnego znaczenia.

Tym samym nierozerwalna poprawa własności dzierżawy charakteryzuje się tym, że:

– muszą być skoordynowane z właścicielem nieruchomości;

– w ogóle stają się własnością właściciela nieruchomości i nie podlegają kompensacji.

Z kolei odrębna modernizacja może zostać dokonana przez najemcę bez porozumienia z właścicielem nieruchomości. Tworzy zasoby należące do najemcy. Jednakże osoba lub organizacja, która usuwa pomieszczenie mieszkalne, może ponieść w ramach swoich obowiązków nierozerwalną poprawę własności wynajmowanej. Zbadamy, jakie konsekwencje prawne mogą doprowadzić.

Niekoordynowane, nierozdzielne ulepszenia: implikacje prawne

Jeśli najemca dokonał nieodłącznych ulepszeń w wynajmowanych mieszkaniach, nie zgadzając się z tym z właścicielem, wówczas, jak zauważyliśmy powyżej, nie będzie miał prawa żądać odszkodowania od właściciela. Ponadto, jeśli odpowiednia modernizacja doprowadziła do pogorszenia stanu nieruchomości, nawet jeśli subiektywny pogląd właściciela, wówczas najemca zobowiązany jest doprowadzić obiekt do jego pierwotnego stanu.

Uzgodnione nierozdzielne ulepszenia

Drugi scenariusz – gdy modernizacja nieruchomości jest spójna między najemcą a właścicielem. W takim przypadku warunki wprowadzenia odpowiednich ulepszeń, jak wspomniano powyżej, powinny zostać określone w umowie. Jednym z warunków umowy może być odszkodowanie za koszt modernizacji przez leasingodawcę. W zależności od konkretnego momentu udoskonalenia, właściciel może zapłacić koszty najemcy z chwilą wygaśnięcia umowy lub w okresie ważności. Umowa może być również określona poprzez zmniejszenie wynagrodzenia czynszowego za nierozłączną modernizację.

Nierozerwalna poprawa: opodatkowanie

Rozważmy taki aspekt, jako rachunek podatkowy o nierozłącznych ulepszeń. Zgadzamy się, że najemca i właściciel nieruchomości uzgodnili tę procedurę. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na fakt, że ulepszenia uzgodnione między najemcą a właścicielem obiektu nie zawsze dotyczą własności podlegającej amortyzacji, ale tylko wtedy, gdy są opłacane przez właściciela nieruchomości.

Z kolei właściciel obiektu może wziąć pod uwagę zwrot kosztów poniesionych przez leasingobiorcę na odpowiednią modernizację w celu opodatkowania dochodu. Sam lokator może również wykorzystać wydatki poniesione w celu optymalizacji kwoty podatków – w określonym okresie sprawozdawczym.

Możliwa jest opcja, w której nie przewidziano w umowie odszkodowania za nierozdzielne ulepszenia właściciela nieruchomości pomimo faktu, że właściciel wyraził zgodę na odpowiednią modernizację. W tym przypadku amortyzacja nie jest również pobierana, a początkowa wartość nieruchomości nie jest zwiększona. Nie ma też podstaw do optymalizacji podstawy opodatkowania.

Należy zauważyć, że w przypadkach, w których nierozdzielne modernizacje nie zostały zrekompensowane przez leasingodawcę, leasingobiorca ma prawo do naliczenia amortyzacji na mieniu. Specyfika opodatkowania wyników modernizacji obiektów, możemy rozważyć przykład stron spotykających się z prawnymi zobowiązaniami do zapłaty podatku od nieruchomości.

Jeśli umowa została zawarta przez osobę prawną, to znaczy lokale nieruchome są wynajmowane, wówczas muszą zapłacić odpowiednie kwoty do budżetu. Podatek od nieruchomości w tym przypadku powinien zostać zapłacony przez stronę, która ustala koszty poprawy obiektów na rachunkach księgowych. Co do zasady, to koreluje z prawem własności do ulepszeń. Jeśli wynajmujący jest właścicielem ich, wówczas podatki są zobowiązane do zapłaty.

Jeśli właściciel ulepszeń jest wynajmującym, wypełnia odpowiednie zobowiązania po rozwiązaniu umowy najmu. Jednak w chwili obowiązywania umowy najemca wykonuje obliczenia z budżetu. Kolejnym kryterium, za pomocą którego podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, jest księgowanie odpowiedniego zasobu w bilansie. Co to znaczy? Jeśli poprawki są na bilansie najemcy, płaci odpowiedni podatek. Jeśli ich konto jest utrzymywane przez wynajmującego, płatności przez niego dokonywane są przez niego.

Ulepszenia i podatek VAT

Istnieje szereg niuansów, które charakteryzują opodatkowanie VAT w ramach stosunków prawnych, których przedmiotem jest wynajmowanie nieruchomości, w połączeniu z produktem nierozerwalnej poprawy. Zbadajmy ich. Jeśli nierozdzielne ulepszenia zostały przeniesione na leasingodawcę, podczas gdy były przeprowadzane przez organizację wykonawcy – to przeniesienie powinno zostać uznane za wdrożenie. Bo trzeba zapłacić VAT. Jest on przedstawiany przez firmę kontraktacyjną na rzecz leasingobiorcy, a można ją odliczyć. Należy zauważyć, że przy obliczaniu podatku dochodowego udoskonalenia obiektu przekazane właścicielowi nie są brane pod uwagę.

Zaangażowanie organizacji trzeciej w celu modernizacji jest kluczowym kryterium obowiązku obliczania podatku VAT od nierozdzielnych ulepszeń. Faktem jest, że jeśli najemca dokonał odbudowy obiektu samodzielnie – wówczas w tym przypadku inne przepisy prawa weszły w życie. Zgodnie z nimi VAT nie może zostać naliczony.

Wynika to z faktu, że dla kwalifikowania ulepszeń w ramach usuwalnej nieruchomości w celu nałożenia podatku VAT konieczne jest przeniesienie własności. Zgodnie z normami kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, regulujące stosunki prawne, w których istnieją nierozerwalne ulepszenia, domyślnie nie stosuje się odpowiednich mechanizmów prawnych. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie zawiera w rzeczywistości postanowień, które implikują, że dzierżawca ma prawa własności do wyników modernizacji obiektów. Nie można ich uznać za niezależny składnik odrębny od głównego obiektu nieruchomości. Tak więc, gdy wynajmowane pomieszczenia są zwracane właścicielowi, przeniesienie własności nie jest przeprowadzane. Okazuje się, że nierozdzielne ulepszenia dokonane przez najemcę nie podlegają podatkowi VAT.

Rachunkowość dla Oddzielnych Udoskonaleń

Warto rozważyć podstawowe niuanse rachunkowości podatkowej, z kolei odłączalne ulepszenia w nieruchomości. W celu prawidłowego obliczenia podatku od nich należy przede wszystkim ustalić koszt i czas działania odpowiednich usprawnień. W przypadku, gdy koszt modernizacji nieruchomości nie przekracza kwoty ustalonej w kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej, a okres ich wykorzystania wynosi mniej niż 12 miesięcy, należy ulepszyć rezerwy materiałowe i produkcyjne. Jeśli odpowiednie koszty są wyższe niż kryterium ustalone w kodeksie podatkowym RF, a okres użytkowania przekracza 12 miesięcy, wartość tej nieruchomości należy odpisać poprzez amortyzację.

Jeśli podmiot prawny relacji czynszu jest osobą prawną, prawdopodobnie, na poziomie jego lokalnych aktów prawnych, polityka rachunkowości zostanie zatwierdzona. A jeśli w tym przypadku limit przypisania majątku do amortyzacji jest niższy niż w kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej, to w celu uwzględnienia rozłącznych ulepszeń, konieczne jest użycie dokładnie tego wskaźnika zatwierdzonego w akcie lokalnym. Można zauważyć, że podatek od nieruchomości nie jest wypłacany w przypadku przeprowadzenia odpowiedniej modernizacji. Wynika to z faktu, że oddzielne ulepszenia w ogólnym przypadku są klasyfikowane jako majątek ruchomy.

Jak zarejestrować zgodę właściciela na nieodłączne ulepszenia umowy?

Po zbadaniu sposobu przeprowadzania rozliczeń nierozerwalnych i możliwych do wyodrębnienia ulepszeń, rozważymy aspekt taki jak poprawna rejestracja zgody właściciela nieruchomości na odpowiednią modernizację obiektu. W tym celu należy podpisać osobną umowę między najemcą i właścicielem nieruchomości. Może on uzupełnić ten, zgodnie z którym prowadzi się dzierżawę lokali niemieszkalnych, a odwrotnie – dotyczących funduszu mieszkaniowego. W tym kontrakcie należy określić warunki: jaki rodzaj roboty ma zostać zrealizowany w celu poprawy obiektu, który będzie płacić za modernizację, w całości lub w części, w jaki sposób koszt naprawienia nieruchomości ma zostać odzyskany.

Wynagrodzenie poniesionych przez najemcę wydatków na modernizację można przeprowadzić, jak zauważyliśmy w artykule, poprzez obniżenie czynszu. Albo sprzedaż nierozłączalnych ulepszeń jest możliwa. Wszystko zależy od stron umowy. Właściwa kompozycja jest ważnym aspektem stosunków prawnych. Jeśli jedna ze stron nie zrobi tego, druga strona będzie uprawniona do otrzymania swoich preferencji w sądzie. Na przykład najemca może odzyskać nieodłączną poprawę w równoważnej wysokości, jeśli właściciel nie ponosi kosztów odpowiedniej modernizacji, chociaż zobowiązuje się do tego w ramach umowy.

Brak pisemnej zgody między najemcą a właścicielem oznacza, że żadna strona nie może wykorzystywać wydatków w celach podatkowych. Ponadto, jak wspomniano powyżej w artykule, nierozdzielne ulepszenia leasingodawcy mają prawo żądać usunięcia z obiektu – ale tak, aby jego stan funkcjonalny nie został naruszony. Spory między właścicielem nieruchomości a najemcą mogą być rozstrzygane w sądzie.

Wynajem przedsiębiorstwa i jego nierozdzielne ulepszenia: niuanse

Na początku artykułu stwierdziliśmy, że generalnie nierozerwalna poprawa jest cechą charakterystyczną nieruchomości. Ale nie zawsze tak jest. Zdarza się, że nierozdzielne ulepszenia są własnością przedmiotów, które niekoniecznie stanowią nieruchomość. Na przykład może to być przedsiębiorstwo. W tym przypadku stosunki prawne związane z jego dzierżawą są regulowane przez inne przepisy prawa niż w przypadku nieruchomości.

Jeśli więc najemca poprawił strukturę przedsiębiorstwa, zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej uzyska prawo do zwrotu własnych kosztów związanych z odpowiednią modernizacją, nawet jeśli nie zgodził się z wynajmującym na realizację tych działań. Chyba że, oczywiście, inny jest ustanowiony umową między właścicielem przedsiębiorstwa a jego partnerem.

Jednakże leasingodawca może uchylić się od obowiązku wypłaty odszkodowania za koszty usprawnień sądowych. W tym celu musi udowodnić, że nierozdzielne ulepszenia wynajmowanej nieruchomości nie zmodernizowały tego tak wyraźnie, że zdolność operacyjna majątku produkcyjnego przedsiębiorstwa wzrosła niewystarczająco pod względem konieczności wyrównywania kosztów leasingobiorcy. Ponadto, jeśli właściciel firmy może udowodnić w sądzie, że najemca nie ma obiektywnej potrzeby modernizacji.

Poprawa sprzedaży nieruchomości mieszkalnych

Jakie konsekwencje prawne mogą charakteryzować nierozłączne ulepszenia w przypadku sprzedaży mieszkania osobno na inną?

W takim przypadku warto zwrócić się do analizy tych samych przepisów prawnych, które regulują stosunki prawne, których przedmiotem są transakcje z jakimkolwiek nieruchomościami. Są to w zasadzie te, które rozważaliśmy w kontekście korporacyjnej interakcji różnych firm w transakcjach z nieruchomościami niemieszkalnymi. W takim przypadku prawny charakter stosownych stosunków prawnych jest taki sam i podlega tym samym przepisom prawa.

Rozdzielne ulepszenia są w wynajętym mieszkaniu w ogóle, własność najemcy, jeśli inne warunki nie są napisane w umowie między nim a właścicielem nieruchomości. Jeżeli lokator ulepszenia w obcych środkach trwałych przeprowadzono przedmiotu leasingu do zgody właściciela, po wygaśnięciu umowy najmu, ma prawo do odszkodowania odpowiadającego jej kosztów modernizacji. Ponownie – jeśli przeniesienie stałych ulepszeń nie są inaczej przez poszczególnych postanowień umowy między najemcą a właścicielem.

Jeśli poprawa nie jest obiekt został uzgodniony pomiędzy właścicielem a najemcą, to na ogół kosztów poniesionych przez sekundę, nie jest compensable. Ale sprzedaż właściciel mieszkania może przełączać je jak chcesz wartości obiektu.

Jeśli ulepszenia nieruchomości przeprowadzane kosztem amortyzacji ze względu na to, własność, która jest przypisana do leasingodawcy. Przepis ten jest istotny dla stosunków z udziałem podmiotów prawnych, będących przedmiotem – wynajem mieszkania.

Zatem w odniesieniu do stałych ulepszeń mogą podlegać różnym przepisom prawa – na przykład, jeśli porównać czynsz i przedsiębiorstw. Ponadto, mogą one mieć niuanse w ich interpretacji. Uczestnicy stosunków najmu powinny być terminowe utwór pojawienie się nowych przepisów kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jak również ich interpretacje w różnych aktach prawnych i dokumentach resortowych.