349 Shares 4969 views

Sprzedaż gruntów rolnych. umowa sprzedaży Przykładowe

Ziemia nadaje się do uprawy żywności wymagane w zakresie kultury, są uważane za strategiczne cele we wszystkich krajach. W Rosji, które choć uważane za większą część swojego terytorium „strefa ryzykownych rolnictwa”, nadaje się do gruntów rolnych w obfitości, jak i wszelkich innych przydatnych zasobów, są pod kontrolą państwa.

Grunt dla rolnictwa jako przedmiot transakcji

Podczas pierestrojki, kiedy tam była niemal całkowita zmiana ram prawnych w kraju, państwo traci swój status jako jedynego właściciela gruntu. Przyjęte 25.04.1991, Kodeks Land of RFSRR i poprawki do konstytucji z 1978 osób do posiadania nieograniczonej liczby miejsc dla różnych potrzeb. W ten sposób powstała moratorium na sprzedaż ziemi rolnej przez okres co najmniej 10 lat, w przypadku jego swobodnego odbioru i 5 lat od daty zakupu za dodatkową opłatą.

Jednak w związku z przyjęciem w 1993 roku Konstytucji wszelkie ograniczenia zostały zniesione, a tereny stały się pełnoprawnymi uczestnikami obrotu cywilnego.

Grunt Kodeks Federacji Rosyjskiej (LC RF) w artykule 11.1 określa obszary jako część powierzchni ziemskiej, których granice są ustalone i zarejestrowane w określonym prawem. Ponadto, są one nieruchome, podzielne, non-eksploatacyjnych, zbywalnych rzeczy, które mają konkretną funkcję w postaci statusu prawnego (kategorii), który jest ustawiany w zależności od przeznaczenia gruntów.

Wśród wymienionych w ustawie z kategorii gruntów wykorzystywanych dla potrzeb produkcji rolnej, są w pierwszej kolejności ze względu na ich szczególne znaczenie dla państwa. W części 1 artykułu 77 RF LC te obejmują następujące elementy:

  • Obszary znajdujące się poza osiedli i przeznaczone do działalności rolniczej – (. Gospodarstw, przechowywania ziarna i tak dalej) upraw sadzenia, zwierząt gospodarskich, siano, a także do umieszczenia odpowiednich urządzeń.
  • Obszary, w których można zaangażować w rolnictwie, ale w innych kategoriach – rozliczenie gruntów i nieleśnych ziem funduszu leśnego.

Wszystkie elementy opisane w jego skład są heterogeniczne, i przeznaczone do sprzedaży po ich rodzaje mogą obejmować:

Części gruntów rolnych

grunty rolne

obszary, które mają pierwszeństwo w zastosowaniu do produkcji rolnej

gruntów nierolniczych

Obszary o obiektach „pomocnicze”

Grunty orne (terytorium do sadzenia roślin) drogi wewnętrzne
Byliny plantacja żywności (sady, winnice, itp).

roślin leśnych do ochrony przed szkodliwym działaniem części (pożaru gorących wiatru i tak dalej).

Depozyty – ziemia, wcześniej wykorzystywane jako zaoranym polu, ale pozostawiono w spoczynku do odzyskania własności płodne Grunt na stałych lub sezonowych budynków, budowli i urządzeń, które są przeznaczone do przechowywania i przetwórstwa produktów rolnych
sianokosy Przedmioty woda – zbiorniki naturalne lub syntetyczne zamknięte (stawy, cięte wody zawodowego)
Komunikacji, tym regeneracja

Niezależnie od składu i proporcji ziemi, ich sprzedaż będzie podlegać specjalnym zasadom, niektóre RF Code Grunty i Prawo federalne № 101-FZ (dalej – ustawa o obrocie). Jednak istnieją pewne cechy sprzedaż i zakup gruntów rolnych o znaczącej włączenia gruntów pomocniczego. W szczególności, ich skład, warunki występowania i dalszego użytku muszą być zawarte w tekście traktatu.

Ograniczenia dotyczące sprzedaży gruntów

Obszary obrocie cywilnym jest przeprowadzana z uwzględnieniem ograniczeń nałożonych przez cywilnego, kodeksu gruntów i innych ustaw. Pod im zrozumieć warunki, zakaz które ograniczają właściciela w momencie przeniesienia własności (służebność, hipoteka, zarządzanie zaufanie, wynajem, itp).

Zgodnie z normami Ustawy o obrocie, kupna i sprzedaży gruntów rolnych ma następujące ograniczenia:

  1. Partie nie są przekazywane na własność cudzoziemców (osoby lub firmy), bezpaństwowców, jak i rosyjskich firm, jeśli ich upoważniony akcji kapitał zagraniczny posiadania więcej niż 50%.
  2. Obszary nie mogą być sprzedawane z późniejszej zmiany kategorii (docelowego). W tym przypadku, po transakcji może zmienić dozwolonego wykorzystywania gruntów. Na przykład, obszary koszenie można przekształcić pastwiska.
  3. Zgodnie z art 4 z tyłu, należąca do jednego podmiotu (osoby lub firmy) mogą być określone tylko obszar – od 10 do 100% całkowitej liczby obszarów w granicach gmin. Bardziej konkretne ograniczenia ustawione regulacje regionalne.

praw poboru na zakup gruntów

Artykuł 8 ustawy określa główną przeszkodę dla swobodnego obrotu ziemi – priorytet regionu na zakup ziemi, gdy jest on sprzedawany. Ze względu na strategiczne znaczenie tego obszaru, a jedzenie, ograniczeń specjalne zamówienie alienacji, całkiem rozsądnie.

Istotą praw poboru jest to, że sprzedawca z zamiarem zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży strony, zobowiązany jest na piśmie należy podać następujące informacje:

  • Wartość gruntów i życiowych rozliczeń pomiędzy stronami (nie więcej niż 90 dni);
  • Powierzchnia przedmiotu i q hektar. metrów;
  • Lokalizacja (adres) część ewidencyjnej informacji rejestracyjnych;
  • katastralny (warunkowe) ilość ziemi;
  • Informacje o sprzedawcy, łącznie z danymi kontaktowymi.

Zawiadomienie nie musi wprowadzić informacje o kliencie. Prawo wymaga zapisu na alienacji własnej woli. Ponadto, dokument ten nie pociąga za sobą żadnych zobowiązań do sprzedania.

Powiadomienie jest przesyłany do urzędu lub organ wysłał list z listą załączników. W następujących istotnych notatek i dokumentów będzie głównym dowodem w sporach sądowych dotyczących ważności umowy sprzedaży.

Jeżeli organ wykonawczy (dział, ministerstwo, departament) Region odmawia zakupu, sprzedawca z odpowiednim wyprzedzeniem, sprzedaż gruntów gruntów rolnych powinny być przechowywane przez okres 1 roku. Ale decyzja na zakup gruntu może być pozytywna. W tym przypadku, zaczynają działać artykułów regionalnych przepisów przewidujących specyficzne procedury zawiadomienia oferenta (zawiadomienie, porządku publicznego lub rozporządzenia) oraz rejestrację późniejszego kupna-sprzedaży umowy.

Na przykład, sprzedaż gruntów rolnych w rejonie Moskwy na podstawie ustępu 3 artykułu 10 liczby ustawy 75/2004-OZ z 12.06.2004 miasta, które odbędzie się w terminie 60 dni od daty przyjęcia ciała komunalnych na nabycie gruntów.

Oprócz prawa do regionu lub gminy, ustawodawstwo rosyjskie daje przewagę i inne:

  1. Najemca w punkcie 8 artykułu 22 Kodeksu Land Federacji Rosyjskiej ma prawo do zakupu przedmiotu leasingu ziemię od własności państwowej ziemi w obecności wszystkich innych zainteresowanych osób.
  2. Gdy właściciel upadłości – Organizacja Rolnictwo – właściciel sąsiedniego gruntu ma prawo pierwokupu swego mienia.

Zgodność z preferencyjnych warunków zakupu wymagane. W przypadku naruszenia, zakup i sprzedaż gruntów rolnych nie może odbywać się lub zostać unieważnione w sądzie.

Oferta sprzedaży gruntu: próbka

Normy artykuły № 101-FZ opracowane na poziomie regionalnym, poprzez emisję odrębnych ustaw. Na przykład, sprzedaż gruntów rolnych w Iwanowo uregulowanym ustawą № 31-uncji 8 maja 2008 „Z tyłu ziemi w regionie Iwanowski.” W innych regionach sytuacja na alienacji tych obiektów są zawarte w ogólnych przepisów jako oddzielnego rozdziału lub sekcji.

To samo jest prawdą w odniesieniu do powiadamiania o przyszłej sprzedaży terenu. W większości regionów, są proszone o przesłanie do nas w postaci wolnej, określając jej wszelkich niezbędnych informacji. Ale w niektórych regionach formie zatwierdzonej przez organ wykonawczy. Na przykład, w zawiadomieniu Niżny Nowogród regionie muszą być zgodne z załącznikiem № 1 do decyzji rządu № 453-R z dnia 13 marca 2012

Przygotowujące do transakcji nabycia na części

Traktat, jako fakt prawny, pojawia się jako rezultat swoich procedur Zawarcie pomiędzy niezależnymi stronami (kupujący i sprzedający), co jest do osiągnięcia porozumienia w każdych warunkach. Jednak jest to konieczne do zawarcia umowy i na następujących warunkach:

1. Kształtowanie terenu.

Sprzedaż gruntów rolnych może być dokonana jedynie w odniesieniu do niektórych poszczególnych stron, co oznacza, że przechodzą przez proces geodezyjnych (ustanowienie i utrwalenie granic na ziemi) i katastralny rejestracji zgodnie z ustawą federalną № 221-FZ z 24.07.2007

2. Zawiadomienie o władzy wykonawczej w regionie i / lub obszaru chęci sprzedaży gruntu, na konkretnych warunków i uzyskania od nich odpowiednią reakcję.

3. Uzyskanie zgody osoby trzeciej na sprzedaż, wyrażoną na piśmie. Obecne przepisy przewidują następujące rodzaje nich:

  • Zgoda małżonka właściciela do sprzedaży (paragraf 3 artykułu 35 kodeksu rodzinnego).
  • Zgoda tymczasowego administratora, zgromadzenia wierzycieli lub osoba świadcząca bezpieczeństwa finansowego (art 64, 82 i 101 ustawy federalnej № 127-FZ z 26.10.2002 «niewypłacalność»).
  • Zgoda właściciela (indywidualne gospodarstwa rolne, rolne) obszary sąsiadujące, jeśli w tym samym miejscu jest sprzedawcą w stanie upadłości na etapie postępowania upadłościowego.

Powyższa lista warunków jest otwarty, jak potrzeba pewnych działań na rzecz zawarcia umowy sprzedaży zależy od wielu czynników, w tym samym miejscu, jego lokalizacji, posiadacza prawa, metoda wyłączenia.

Na przykład, gdy ponownie sprzedaż bez prac badawczych jest wymagane, jako przedmiotu zamówienia zostały już wprowadzone na odpowiedniej księgowości. Powiadamianie organów o zamiarze sprzedaży jest wymagane tylko wtedy, gdy sprzedający jest osobą fizyczną.

zasadnicze warunki

Postanowienia artykułu 432 kodeksu cywilnego (kc), okaże się, że przed faktycznym zawarciem transakcji i przeniesienie własności i pieniędzy strony muszą zgodzić się na następujących warunkach:

1. Przedmiot umowy – pełny opis terenu w celu odróżnienia go od innych. Praktyka opracowała zestaw informacji, które muszą być określone w umowie:

  • numer katastralny;
  • Adres (miejsca);
  • hektarowy obszar lub kwadratowe. metrów;
  • kategorię i wolno używać.

2. Cena wywłaszczonej ziemi – materiał wyrazem obowiązku zapłaty sprzedawcy zgodnie z ich warunkami umowy sprzedaży. To może być określone jak dla całego obszaru jako całości, a na jednostkę powierzchni. Strony mają swobodę wyboru rozmiaru cenę, ale nie można go dowolnie zmieniać.

W przypadku braku tych powierzchni sprzedaży warunki umowy nie zostaną podpisane, ale bardzo dyspozycja jego własności na inną osobę po prostu nie będzie się działo.

Prawa i obowiązki sprzedawcy na działce

Grunt na sprzedaż gruntów rolnych oznacza nie tylko definicję obiektu i cenę, ale również pełną regulację działania stron (sprzedający i kupujący) w sprawie przeniesienia, akceptacji i wypłaty nieruchomości, jak również późniejsze dokument rejestracyjny w Rosreestra.

Prawa i obowiązki właściciela określona w obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej, i przedstawiają się następująco:

1. Obowiązki i prawa sprzedającego.

1.1. Zapewniając wszystkie dostępne informacje na temat obciążeń (ograniczenia) część, jakość i perspektywy ich przeznaczeniem. Ta informacja:

  • o pozwolenie na prowadzenie specyficznych rodzajów rolnictwie (winnic, urządzenia utworzenia obiektu, etc.);
  • obecność sąsiednich stacjach, które mają żadnego wpływu na nabytej części;
  • właściwości jakościowe ziemi, które wpływają na zastosowanie, a koszty;
  • inne dane, które mogłyby w jakikolwiek sposób zmienić decyzję kupującego do zakupu.

Prawa do gruntu może być ograniczone do ustanowienia na poziomie regionalnym, szczególne wymagania dotyczące stosowania i sposobu zarządzania i być związane z ochroną zwierząt i światów roślin, ochrony gleb, siedlisk rzadkich gatunków zwierząt i ptaków, trasy naturalnej migracji i tak dalej.

Właściciele gruntów nie może wiedzieć o wszystkich ograniczeniach, ale musi określić w umowie są te, które są znane.

1.2. Przeniesienie ziemi.

Zgodnie z tym przepisem odnosi się do działań sprzedającego w rzeczywistości i prawa podczas wprowadzania nabywcy własności ziemi. I nie rozumie dosłowne znaczenie „udzielając” i że jest osadzony w słowo jest prawem.

Zgodnie z ustępem 1 artykułu 224 Kodeksu cywilnego, każdy element jest uważane za przyznane po bezpośrednim dopuszczenie na posiadaniu kupującego. Ten ostatni może być wyrażona jako część właściwości uwalniania sprzedawcy lub zaprzestania hodowli.

Zobowiązanie do przeniesienia jest wykonany w postaci specjalnego dokumentu – aktu przekazania i odbioru podpisanym przez strony umowy i dopiero wtedy uznać za spełnione.

2. Podstawowe prawo sprzedawcy jest możliwość wymagają terminowej zapłaty gruntów pod warunkami umowy sprzedaży. Jeżeli nieruchomość jest wyobcowany organ wykonawczy, może on:

  • monitorowanie bezpieczeństwa i wykorzystania terenu;
  • wymagają przeznaczenie nieruchomości, jak również wypełnienie innych zobowiązań w sprawie wykorzystania terytorium.

Prawa i obowiązki nabywcy działki

Przepisy dotyczące działań i możliwości kupującego, co do zasady, są podobne w odniesieniu do sprzedawcy. Ponadto, ten ostatni może nie być w stanie wykonywać swoje obowiązki bez odpowiednich działań kupującego. Ogólnie można je podzielić na 2 grupy:

1. Podstawowe obowiązki.

1.1. Wartość środków pieniężnych ziemi w ilości, terminy i procedury ustalone w umowie sprzedaży. Co do zasady, skutkuje przeniesieniem środków na rachunku w celu pełnej zapłaty.

1.2. Działania mające na celu przyjęcie ziemi w faktycznym posiadaniu ziemi i czyni akt przyjmowania i przekazywania.

Liczba dodatkowych obowiązków przypisanych do kupującego, jest dość duża i zazwyczaj obejmuje umowa płacić podatek od nieruchomości nie jest od momentu zmiany właściciela gruntów w ewidencji organów podatkowych, a od dnia zawarcia umowy sprzedaży lub rozpoczęcia rzeczywistego wykorzystania obiektu. To, co do zasady, zobowiązany do przeprowadzenia i zapłacić za rejestrację przeniesienia praw do ziemi w rosyjskich organach rejestrowych.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży przez właściciela działa jako organ, inne zadania mogą być przeniesione na nabywcę, w tym:

  • Drogi konserwacji oprogramowania i poprawy przyległym terytorium i dostępu;
  • warunki i procedury dla rozwoju powierzchni sadzenia;
  • zapewnienie swobodnego dostępu przedstawicieli organów państwowych w zakresie do celów rolno-weryfikacyjnych;
  • Zachowanie ankietowych, znak geodezyjny;
  • pewien zestaw i terminy działań na rzecz ochrony i poprawy stanu gruntów.

2. Najważniejsze prawo nabywca spełnia obowiązki sprzedającego i jest wymaganie terminowe przekazanie działki ze sprawnej realizacji swoich uprawnień właściciela:

  • Budowa budynków i budowli dla celów rolniczych;
  • wykorzystywać do własnych celów publicznych mineralnych, wód gruntowych i zamkniętych zbiorników wodnych;
  • nawadniania, odwodnienia, melioracje, stawy urządzenie (stawy i pojone kamieniołomy).

Umowy nabycia gruntów nie są wiążące i są kształtowane przez ogólne przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości. Ale to nie jest zabronione, aby korzystać z wcześniej istniejących instrumentów, form umów. Na przykład, na porządku RF Roskomzema 1-16 / 770 z 06.02.1993 został zatwierdzony kontrakt przykładowy sprzedaży gruntów rolnych. Obecnie ten dokument jest nieważny, ale może służyć jako punkt odniesienia dla transakcji na alienacji ziemi.

Nieważne postanowienia umowy sprzedaży

Ustęp 2 artykułu 37 Kodeksu Land RF wymienia warunki, w których sprzedaż gruntów rolnych będzie nieprawidłowy:

  1. Prawo sprzedawcy lub jakiejkolwiek innej osoby, aby odkupić nieruchomość z powrotem do woli, ani w żadnych okolicznościach. Obecność takiego przepisu jest sprzeczne z samą istotą nieruchomości.
  2. nowe ograniczenia właściciel (spółka przejmująca) na możliwość kolejnych zleceń otrzymanych obiektu. Na przykład, zakaz kredytów hipotecznych, sadzenia poszczególnych upraw, leasing i tak dalej.
  3. Sprzedawca wyzwolenie ziemi od odpowiedzialności, jeżeli roszczenie, a roszczenie do ziemi przez osoby trzecie lub władz publicznych. obowiązek zrekompensować nabywcy za szkody lub wycofania przeszkód w użytkowaniu gruntów przewidzianych przez art 461 kodeksu cywilnego.
  4. Opis działań przyszłego właściciela, w jakikolwiek sposób związane ze zmianą kategorii gruntów lub wykorzystania jej do innych celów, nie znaczy dla rolnictwa.

Ustanowienie tych ograniczeń ma pewien sens i skuteczność. Na przykład, dzięki nim z wyjątkiem gdy pod pozorem sprzedaży jest umową zastawu. W zależności od stopnia i zakresu włączenia do umowy, sprzedaż gruntów rolnych może być unieważniony w całości lub w części.

Sposoby zawarcia umowy sprzedaży

Biorąc pod uwagę strukturę własności i podlegają identyfikuje następujące procedury sprzedaży gruntów rolnych:

  1. Nabycie gruntów prywatnych do uniwersalnych zasad kupna i sprzedaży pod warunkiem § 7 rozdziału 30 kodeksu cywilnego, art 30 i 38 Kodeksu Land RF, Artykuł 8 ustawy federalnej № 101-FZ.
  2. Nabycie serwisu drodze przetargów (lub aukcji). Zwykle procedura ta jest wykonywana po przekazaniu działek własność publiczną. Odrębne przepisy ustanawiające szczególne sprzedaż ziemi rolnej poprzez aukcje, są nieobecne, a normy ustawy o obrocie odnoszą się do standardowych przepisów art 38-38.1 kp RF.
  3. Site lokator nabycie. Dzięki tej metodzie zakupu jest bardzo ważna własność. Jeżeli sprzedaż jest przedmiotem specjalnej sekcji, transakcja odbywa się na uniwersalnych zasadach. Ale kupić dzierżawioną ziemię od państwa lub regionu, jak wynika z pkt 4 artykułu 10 ustawy o obrocie, jest możliwe w korzystny sposób, ale tylko w przypadku braku odpowiednich przepisów wydanych przez państwowych lub miejskich władz, aby zapewnić ziemię w dzierżawę.

Zasada swobody umów ma zastosowanie, w szczególności, na drodze do jej zawarcia, co sprawia, że możliwe do dysponowania ziemi nie tylko dla uniwersalnych reguł, ale przez prywatnych aukcji gruntów (aukcje). Przepisy ustawy o obrocie nie pozwalają, zobowiązanie przestrzegania obowiązku w instytucję powiadomień na temat zamiaru sprzedawać ziemię.